2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題一

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　　案例一：

　　賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　1.估價時點是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價的價值范圍應(yīng)是(　)

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　標準答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據(jù)合同進行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應(yīng)是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。

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　　案例二：

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權(quán)在(　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　3.該公司委托評估應(yīng)選擇(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門

　　B.資產(chǎn)管理部門

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　D.驗資機構(gòu)

　　標準答案：B,D,C

　　解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

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