2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題五

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　　案例一：

　　某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　答案：

　　1.錯誤

　　(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

　　(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　答案：

　　2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。

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　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　?、賾?yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　?、趹?yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)(　)用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過下列(　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：3、 D　4、D

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