2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險

　　【摘要】"房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險：

　?、迨找娆F(xiàn)金流風(fēng)險

　　指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。開發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)市場銷售價格、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風(fēng)險

　　指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。新建成的甲級物業(yè)投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。評估房地產(chǎn)市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價值的影響。其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用。

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　　㈢資本價值風(fēng)險

　　資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異，即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　㈣比較風(fēng)險(機會成本風(fēng)險)

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來的風(fēng)險。

　?、闀r間風(fēng)險

　　指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時機進入市場，②物業(yè)持有時間的長短、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及⑤轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

　?、瓿钟衅陲L(fēng)險

　　指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實際收益和預(yù)期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風(fēng)險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

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