2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( 　)。

　　A.2%

　　B.3%

　　C.4%

　　D.0答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.

　　2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( 　)。

　　A.收益能夠量化

　　B.風(fēng)險能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險其一可以量化

　　D.收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價格。

　　3.投資利潤率的計算公式是( 　)。

　　A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　4.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( 　)。

　　A.2500萬元

　　B.3500萬元

　　C.3600萬元

　　D.3000萬元

　　答案：C

　　解析：20000×60%×3000=3600萬元。

　　5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( 　)。

　　A.30年

　　B.20年

　　C.10年

　　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　6.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( 　)。

　　A.與經(jīng)營期的起點重合

　　B.與運(yùn)營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發(fā)期的起點重合

　　答案：D

　　7.路線價法主要適用于( 　)。

　　A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

　　B.舊建筑物的估價

　　C.新建筑物的估價

　　D.拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　8.在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( 　)。

　　A.算術(shù)平均數(shù)

　　B.中位數(shù)

　　C.加權(quán)平均數(shù)

　　D.眾數(shù)

　　答案：D

　　9.在本金相等.計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)( 　)。

　　A.單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多

　　B.單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少

　　C.單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( 　)元/㎡.

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析：根據(jù)教材104頁公式“正常價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500.

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　　11.房地產(chǎn)價格形成條件有( 　)。

　　A.房地產(chǎn)的需要

　　B.房地產(chǎn)的有用性

　　C.房地產(chǎn)的有效需求

　　D.房地產(chǎn)的相對稀缺性

　　答案：BCD

　　12.評估基準(zhǔn)地價時，應(yīng)明確所評估的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括( 　)等。

　　A.土地生熟程度

　　B.土地使用權(quán)年限

　　C.土地使用者

　　D.土地利用條件

　　答案：ABD

　　13.路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于( 　)的健全與否。

　　A.路線價

　　B.深度百分率

　　C.宗地形狀

　　D.臨街狀態(tài)

　　答案：AB

　　解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對價格做加減修正的。

　　14.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( 　)。

　　A.法律上允許

　　B.程序上合理

　　C.技術(shù)上可能

　　D.經(jīng)濟(jì)上可行

　　答案：ACD

　　15.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用( 　)求取。

　　A.市場比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.購買年法

　　答案：ABD

　　解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點價格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價格。

　　16.建筑物的物質(zhì)折舊包括( 　)。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨損

　　C.環(huán)境惡化

　　D.意外的破壞損毀

　　答案：BD

　　解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　17.運(yùn)用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件( 　)。

　　A.使用性質(zhì)相同

　　B.地點相近

　　C.價格相同

　　D.交易日期與估價時點相近

　　答案：ABD

　　18.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( 　)。

　　A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

　　B.資本化率的求取

　　C.市場法中交易日期修正

　　D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格高低的比較

　　答案：AD

　　19.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有( 　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安程度

　　C.房地產(chǎn)投資

　　D.房地產(chǎn)投機(jī)

　　E.城市化

　　答案：ABDE

　　20.收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不同于會計上的成本費(fèi)用，如前者不包含( 　)。

　　A.所得稅

　　B.土地攤提費(fèi)

　　C.改擴(kuò)建費(fèi)

　　D.房屋火災(zāi)保險費(fèi)

　　答案：ABC

　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營所必須的，所以要包含在運(yùn)營費(fèi)用當(dāng)中。

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