如何規(guī)避房地產(chǎn)及其金融雙風(fēng)險(xiǎn)?

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　　問(wèn)題：

　　如何規(guī)避房地產(chǎn)及其金融雙風(fēng)險(xiǎn)?

　　答疑：

　　近年，中國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導(dǎo)致金融資金過(guò)度向一個(gè)行業(yè)集中。更重要的是，銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。在調(diào)控難以有實(shí)效的情況下，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求，減輕投資和投機(jī)行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門(mén)降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。

　　2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)已通過(guò)貸款購(gòu)房、又申購(gòu)第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而提高。

　　2007年12月，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充通知》)，指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理有關(guān)問(wèn)題做出了明確規(guī)定?！堆a(bǔ)充通知》為第二套房房貸的具體實(shí)施提供了有效的保證。

　　第二套房房貸的實(shí)施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款普遍給予15%的利率優(yōu)惠相比，明顯提高了購(gòu)房者成本，投機(jī)炒房的利潤(rùn)空間被大大縮小，投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，一些投資和投機(jī)炒房者將不得不謹(jǐn)慎從事。

　　自2007年10以來(lái)，全國(guó)各地反映強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京、上海、廣州、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷(xiāo)售量都出現(xiàn)較大幅度的下降，一些城市還引發(fā)了“退房潮”。盡管各地的房?jī)r(jià)還在不斷上漲，但是這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的狀況甚為明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。

　　第二套房的購(gòu)買(mǎi)者大致可分為兩部分，一部分是沒(méi)有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，另一部分是有較強(qiáng)實(shí)力的購(gòu)房者。前者改善住房只能通過(guò)銀行貸款，第二套房首付和利率提高后，購(gòu)房成本大幅增加，這部分改善性需求受到較大抑制。后者購(gòu)買(mǎi)第二套及以上房產(chǎn)，有些通過(guò)銀行貸款，有些不需要，從2000年到2006年來(lái)看，在購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)的購(gòu)房者中，完全支付現(xiàn)金的購(gòu)房者比例直線(xiàn)上升， 40%的首付對(duì)于他們不是大問(wèn)題。所以，擁有足夠資金財(cái)力的購(gòu)房者，其需求基本上不受到房貸的影響。

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　　投資和投機(jī)者一般也分兩種情況，一類(lèi)是用自有資金炒房的人，另一類(lèi)是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款主要對(duì)靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規(guī)模受到影響而已。對(duì)于短線(xiàn)投機(jī)者，房?jī)r(jià)不斷攀升，他們購(gòu)房后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時(shí)間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利。

　　所以，第二套房房貸對(duì)于這些投機(jī)者沒(méi)有很大影響。而富人憑借自己擁有的財(cái)富，通過(guò)囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸出臺(tái)，對(duì)抑制市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為作用有限。

　　盡管如此，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)不斷擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱條件下，為保證國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)安全，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。雖然房貸違約不會(huì)給銀行帶來(lái)太大的風(fēng)險(xiǎn)，但是提高房貸門(mén)檻，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)可以進(jìn)一步減少金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫確實(shí)起到一定作用。

　　房貸出臺(tái)短期來(lái)看，沒(méi)有改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是深遠(yuǎn)的。盡管其打擊市場(chǎng)投機(jī)需求還不是致命的，但是此項(xiàng)政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性。進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的改革，盡早出臺(tái)物業(yè)稅，應(yīng)是打擊投資和投機(jī)行為的釜底抽薪之舉。

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