2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》完善經(jīng)濟(jì)適用住房的主要措施

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　　完善經(jīng)濟(jì)適用住房的主要措施：

　　1、開放經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)

　　新建經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模目前雖然逐年增加，但由于各種因素制約，數(shù)量仍然有限，滿足不了社會(huì)需求。因此，必須新辟房源，可以考慮將存量經(jīng)濟(jì)適用住房納入供應(yīng)范圍，開放經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)。政府應(yīng)制定相關(guān)政策，明確規(guī)定中低收入者可以在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買新建經(jīng)濟(jì)適用住房，也可在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房(即存量經(jīng)濟(jì)適用住房)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)都可享受免交土地出讓金、減稅、限價(jià)等優(yōu)惠政策。一方面引導(dǎo)消費(fèi)，緩解經(jīng)濟(jì)適用住房一級(jí)市場(chǎng)壓力，另一方面刺激二手房消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。

　　從供需兩方面來看，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)潛力很大。目前中低收入家庭購(gòu)房的積極性很高，但真正適合他們的房子又很少。商品房?jī)r(jià)格高，而且不能享受優(yōu)惠政策;新建經(jīng)濟(jì)適用住房，數(shù)量有限，位置偏遠(yuǎn)，住宅品種少，選擇余地小，價(jià)格相對(duì)較高。相對(duì)于新建經(jīng)濟(jì)適用住房，二手房具有許多優(yōu)勢(shì)，如價(jià)格便宜，面積適中，區(qū)位條件好，分布廣泛，戶型多樣，選擇余地很大。因此，只要政府明確規(guī)定購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房同樣可以享受經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策，就會(huì)極大地激發(fā)廣大中低收入者購(gòu)買房積極性，并引導(dǎo)中低收入者進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，形成二手經(jīng)濟(jì)適用房旺盛的需求。

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　　從供給方面看，在房改過程房改房具有一定局限性，住房面積、戶型、位置等都受到很大限制，并不能令大多數(shù)購(gòu)房者滿意，因此希望換房的用戶很多，而且以前參加房改的住戶，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，隨著收入的增加，目前“賣舊換新”的愿望很強(qiáng)烈。但我國(guó)目前許多地方房改政策滯后，制約住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。只要政策到位，二手經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)供給量很大。二手經(jīng)濟(jì)適用住房供給與需求相互促進(jìn)，共同支撐經(jīng)濟(jì)適用住房二級(jí)市場(chǎng)，而火爆的二級(jí)市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)適用住房大發(fā)展提供了動(dòng)力。

　　2、建立經(jīng)濟(jì)適用住房退出制度

　　經(jīng)濟(jì)適用住房面積適中，價(jià)格便宜，并含社會(huì)保障性質(zhì)，只有中低收入者才能享受，不允許高收入者住用。在完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度同時(shí)，建立退出制度。它包括住房退出和住戶退出二部分。

　　(1)住房退出是指超過一定面積標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房強(qiáng)制性改變性質(zhì)，由經(jīng)濟(jì)適用住房變?yōu)樯唐贩?。住戶可以出售，重新?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)但買方應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金，也可以不出售，但住戶應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。

　　(2)住戶退出是指住用經(jīng)濟(jì)適用住房的高收入者退出經(jīng)濟(jì)適用住房，采取出售現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房或補(bǔ)交土地出讓金方法。由于我國(guó)目前居民收入申報(bào)制度不健全，因此判斷高收入者的難度較大。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)，可以規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房，即不允許住戶同時(shí)擁有兩套經(jīng)濟(jì)適用住房，也不允許擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，否則按高收入者對(duì)待，要求退出經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)。同時(shí)嚴(yán)格控制新建經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是面積標(biāo)準(zhǔn)，促使高收入者自覺不進(jìn)入市場(chǎng)。

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