2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選模擬題五

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選模擬題五"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括(　　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經(jīng)營收入

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。

　　2、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按(　　)征收。

　　A.占用面積

　　B.土地出讓金

　　C.經(jīng)營收入

　　D.銷售收入

　　【正確答案】：A

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是(　　)。

　　A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。

　　4、對(duì)于(　　)的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。

　　A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

　　B.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

　　C.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

　　D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見教材P126。

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高項(xiàng)目費(fèi)用

　　B.最高租售數(shù)量

　　C.最高購買價(jià)格

　　D.最高土地取得價(jià)格

　　【正確答案】：B

　　6、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)(　　)萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。

　　7、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.土地費(fèi)用

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式

　　D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

　　【正確答案】：D

　　9、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源，下列選項(xiàng)中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.資本

　　C.環(huán)境

　　D.勞動(dòng)力

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。

　　10、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于(　　)。

　　A.臨界點(diǎn)分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。

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　　11、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的(　　)。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.6%

　　D.8%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。參見教材P68。

　　12、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為(　　)。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.現(xiàn)金流入

　　C.現(xiàn)金流出

　　D.現(xiàn)金流量

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。

　　13、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為(　　)年。

　　A.0.50

　　B.1.25

　　C.1.75

　　D.3.64

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。

　　14、值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，(　　)劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。

　　A.存量

　　B.增量

　　C.流量

　　D.減量

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。

　　15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

　　A.小于20%

　　B.滿足目標(biāo)收益率要求

　　C.大于20%

　　D.不滿足目標(biāo)收益率要求

　　【正確答案】：C

　　16、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　　)的70%。

　　A.評(píng)估價(jià)值

　　B.實(shí)際價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.出讓金收入

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。

　　17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

　　B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長

　　C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分

　　D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。

　　18、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段的后半段

　　C.第三階段的后半段

　　D.第四階段

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：從第二周期開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在(　　)之間。

　　A.4～5

　　B.5～6

　　C.4～6

　　D.5～8

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。

　　20、(　　)，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。

　　A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后

　　B.設(shè)計(jì)方案審查合格之后

　　C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后

　　D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】： 建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。參見教材P80。

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