2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題二"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

　　特別推薦：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題匯總

　　案例一：

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?(　)

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑(　)。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和

　　B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的非正常市場價(jià)值

　　B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格

　　D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

　　2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。

　　3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

　　4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》訓(xùn)練題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選模擬題匯總

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價(jià)師論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題二"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題匯總

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.

　　問題：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　參考答案：

　　1.錯(cuò)誤有：

　　(1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。

　　或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　(3)利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯(cuò)題

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》訓(xùn)練題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選模擬題匯總

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價(jià)師論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。