2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)

　　【摘要】"房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：

　　在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。

　　1.相對(duì)較高的收益水平

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率超過(guò)20%，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實(shí)現(xiàn)10%～12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。

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　　2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的貸款價(jià)值比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至100%的融資，也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當(dāng)然，這樣高的貸款價(jià)值比例，也為金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

　　由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　4.提高投資者的資信等級(jí)

　　由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人所能做到的，所以擁有房地產(chǎn)成為占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高投資者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。

　　5.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒(méi)有正面影響。(　)(2002年試題)

　　答案：×

　　從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度通常會(huì)超過(guò)同期通貨膨脹率水平。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒(méi)有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

　　當(dāng)然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能會(huì)提出這樣的問(wèn)題，即1998～2000年中國(guó)香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，那么怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者或者經(jīng)濟(jì)基本面支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)往往帶有明顯的投機(jī)色彩，已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場(chǎng)條件下、從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。比如2007年，中國(guó)香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平就完全恢復(fù)、甚至超出了1998年亞洲金融危機(jī)前的水平。

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