2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

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　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估：

　　(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。

　　(2)出讓方式及價(jià)格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對(duì)土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。

　　拍賣(mài)方式是指國(guó)有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。

　　招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。

　　協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國(guó)有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對(duì)一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國(guó)家作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

　　(3)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

　　(4)國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)期以后某一時(shí)點(diǎn);3)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法;4)搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。

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　　(5)各種主要估價(jià)方法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　1)市場(chǎng)法市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法。評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例(一般為3例以上)。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。

　　2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法是評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。

　　3)成本法成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　　4)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。

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