講義:對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)1.1

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　　第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

　　對(duì)“估價(jià)”通俗而簡(jiǎn)單的理解，就是估計(jì)商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他估計(jì)得對(duì)或錯(cuò)，也不論人們是否相信其估計(jì)結(jié)果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價(jià)是否合理，或者自己出價(jià)多少合適，你可以自己估計(jì)，也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價(jià)，不妨稱為非專業(yè)估價(jià)。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果，就需要專業(yè)估價(jià)。

　　(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容，是接受他人委托，為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動(dòng)的單位和個(gè)人是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法去分析、測(cè)算和判斷。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

　　(三)估價(jià)與評(píng)估的異同

　　房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值，時(shí)常還稱為房地產(chǎn)評(píng)估。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。

　　(四)國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

　　國(guó)外以及中國(guó)中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中，美國(guó)大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價(jià)值意見的行為或過程)”。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　　為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的含義，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有下列認(rèn)識(shí)。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

　　(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

　　房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是因?yàn)椋?/p>

　　(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。

　　(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。

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