講義:中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況1.5

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　　第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

　　一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位：

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。”第五十八條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。”這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。

　　二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度：

　　執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。 l994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和(房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法) 的通知》(建房[1995]147號)。從l995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍和港澳臺專業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號文件規(guī)定，報(bào)名參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。

　　2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)，要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)(職)業(yè)資格制度。

　　2004 年8月，根據(jù)中央政府與中國香港特別行政區(qū)政府簽署的《內(nèi)地與中國香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(通常稱CEPA)，內(nèi)地與中國香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認(rèn)，中國香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師資格，+內(nèi)地Ill名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了中國香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。這是內(nèi)地與中國香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與中國香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與中國香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。

　　三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可：

　　行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實(shí)施，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過了《中華人民共和國行政許可法》(中華人民共和國主席令第7號，以下簡稱《行政許可法》)。2004 年6月29日，國務(wù)院對所屬各部門的行政審批項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第412號)，指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，依法繼續(xù)實(shí)施;對法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規(guī)定事項(xiàng)的行政審批項(xiàng)目，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項(xiàng)。”“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目(即原第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”)，依法繼續(xù)實(shí)施;“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一(其中第110項(xiàng))。因此，無論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可。行政許可的資格、資質(zhì)可以說是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”?！缎姓S可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動(dòng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”因此，不論是何種估價(jià)目的、何種類型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評估報(bào)告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織：

　　為了加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，l994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國性房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。2004年7月12日，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”更名為“中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”(中文簡稱為中房學(xué)，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業(yè)務(wù)主管單位為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會(huì)團(tuán)體，由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位自愿組成，依法對房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理。宗旨是：開展房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動(dòng)，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。目前的主要工作包括：承辦房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人兩個(gè)國家執(zhí)業(yè)資格的考試、注冊和繼續(xù)教育;擬訂并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則;建立房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案;對會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管，向政府有關(guān)部門反映會(huì)員訴求，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，支持會(huì)員依法執(zhí)業(yè);辦理法律法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權(quán)的其他有關(guān)工作。

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件：

　　為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，1998年8月20日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》(建設(shè)部令第64 號)。2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修改<房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法)的決定》(建設(shè)部令第100號)。在對該辦法再次進(jìn)行修改、補(bǔ)充、完善的基礎(chǔ)上，2006 年12月25日建設(shè)部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號)。

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，1997年1月9日建設(shè)部頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》(建房099號)。在對該規(guī)定進(jìn)行修改、補(bǔ)充、完善的基礎(chǔ)上，2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號)。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可行為，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，2006年12月7日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)伺題的通知》(建住房[2006]294 號)。

　　另外，2002年8月20日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(建住房函[2002]192號)，決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和

　　房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(90業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

　　上述部門規(guī)章和其他規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的市場準(zhǔn)入、行為規(guī)范、市場監(jiān)管等作了明確規(guī)定，推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

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