講義:房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)3.4

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章講義匯總

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)

　　價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值：

　　價(jià)值一詞在日常生活中經(jīng)常使用且含義廣泛，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、價(jià)值觀、"人生的價(jià)值是什么"等中的價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指交換價(jià)值。使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用。交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量，因此交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，一般也是指交換價(jià)值。

　　任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿足人們的某種需要。沒(méi)有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。但是反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但由于隨時(shí)隨地都可以自由取用，通常情況下沒(méi)有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

　　就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值的房地產(chǎn)質(zhì)量、性能、完損狀況等進(jìn)行"鑒定"，因?yàn)樗鼈冇绊懼康禺a(chǎn)交換價(jià)值的大小。這如同對(duì)古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià)，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，就肯定評(píng)估不出其價(jià)值。因此，日本把估價(jià)稱(chēng)為鑒定評(píng)價(jià)是有一定道理的。

　　成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值：

　　(一)成交價(jià)格

　　成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易--買(mǎi)方同意支付、賣(mài)方同意接受，或者買(mǎi)方付出、賣(mài)方收取的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度，出售或購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)或急迫程度，交易雙方之間的關(guān)系、議價(jià)能力和技巧，賣(mài)方的價(jià)格策略等的不同而有所不同。

　　(二)市場(chǎng)價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)、市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價(jià)格，是該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如該種房地產(chǎn)成交價(jià)格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù))。

　　(三)理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格、實(shí)際價(jià)值、真實(shí)價(jià)值等。但理論價(jià)格并不是靜止不變的。

　　(四)評(píng)估價(jià)值

　　評(píng)估價(jià)值(appraisal value)簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，即它實(shí)質(zhì)上是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一個(gè)估計(jì)值。評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法測(cè)算出的價(jià)值，分別稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)值、收益價(jià)值和積算價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值：

　　在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的要求評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同。不論是何種評(píng)估價(jià)值，均是假定估價(jià)對(duì)象在一定的條件下進(jìn)行交易的最可能的價(jià)格或金額。

　　市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類(lèi)型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最常用的價(jià)值類(lèi)型;其他價(jià)值類(lèi)型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。

　　(一)市場(chǎng)價(jià)值

　　市場(chǎng)價(jià)值(market value，MV)過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(open market value，OMV)，國(guó)內(nèi)外有多種定義。

　　(二)投資價(jià)值

　　投資價(jià)值(investment value)一詞有兩種含義：一是值得投資，如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品、資產(chǎn)等做銷(xiāo)售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱(chēng)其具有投資價(jià)值;二是從某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)購(gòu)買(mǎi)者)的角度來(lái)衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。

　　(三)謹(jǐn)慎價(jià)值

　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。

　　(四)快速變現(xiàn)價(jià)值

　　快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中"適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)"下的價(jià)值。

　　(五)在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。

　　(六)殘余價(jià)值

　　殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)利用下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值：

　　(一)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人(作為賣(mài)方)收取或他人(作為買(mǎi)方)支付的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　(二)租賃價(jià)格

　　租賃價(jià)格通常稱(chēng)為租金，有時(shí)稱(chēng)為租價(jià)，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合習(xí)慣上稱(chēng)為房屋租賃價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)房租，在土地或以土地為主的場(chǎng)合一般稱(chēng)為地租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　(三)抵押價(jià)值

　　在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為保障貸款及時(shí)足額收回，貸款人要求無(wú)論是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)還是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，以及在此期間，房地產(chǎn)抵押價(jià)值都要大于未償還的貸款余額。

　　(四)保險(xiǎn)價(jià)值

　　保險(xiǎn)價(jià)值(insurable value)是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。

　　(五)計(jì)稅價(jià)值

　　計(jì)稅價(jià)值(assessed value)有些場(chǎng)合稱(chēng)為計(jì)稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。

　　(六)征收價(jià)值

　　征收價(jià)值也稱(chēng)為征收補(bǔ)償價(jià)值，是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償提供依據(jù)而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格：

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格是按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)劃分的幾種價(jià)格，具體有房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格、建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格。為敘述方便，將建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格合稱(chēng)為土地使用權(quán)價(jià)格，將地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格合稱(chēng)為其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。

　　(一)房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格是指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋和土地所有權(quán)價(jià)格。目前，中國(guó)的土地只能為國(guó)家所有或集體所有，土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。

　　(二)土地使用權(quán)價(jià)格

　　由于土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)(其中又有出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以土地使用權(quán)價(jià)格又有相應(yīng)的使用權(quán)價(jià)格。中國(guó)目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格主要是建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定："土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。"據(jù)此，通過(guò)出讓方式從國(guó)家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，其法定名稱(chēng)為土地使用權(quán)出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱(chēng)為地價(jià)款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。對(duì)有使用期限的出讓的建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格還可以區(qū)分為不同使用期限的價(jià)格，如40年、50年、70年的出讓的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。

　　(三)其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

　　其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。

　　無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值：

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區(qū)分和弄清評(píng)估的是無(wú)租約限制價(jià)值，還是出租****益價(jià)值或承租****益價(jià)值。

　　無(wú)租約限制價(jià)值是指全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。它有時(shí)又稱(chēng)為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。從嚴(yán)格意義上講，完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值不僅是不考慮租賃因素影響的價(jià)值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價(jià)值，是“干凈”的房屋所有權(quán)和“干凈”的某種土地使用權(quán)的價(jià)值。出租****益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。承租****益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。

　　合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對(duì)無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值的大小。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租****益價(jià)值會(huì)小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租****益價(jià)值是正的。如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租****益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租****益價(jià)值是負(fù)的。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：

　　無(wú)租約限制價(jià)值=出租****益價(jià)值+承租****益價(jià)值

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租****益價(jià)值，房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格：

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格是按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)劃分的幾種價(jià)格，具體有房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格、建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格。為敘述方便，將建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格合稱(chēng)為土地使用權(quán)價(jià)格，將地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格合稱(chēng)為其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。

　　(一)房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格是指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋和土地所有權(quán)價(jià)格。目前，中國(guó)的土地只能為國(guó)家所有或集體所有，土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。

　　(二)土地使用權(quán)價(jià)格

　　由于土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)(其中又有出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以土地使用權(quán)價(jià)格又有相應(yīng)的使用權(quán)價(jià)格。中國(guó)目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格主要是建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定："土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。"據(jù)此，通過(guò)出讓方式從國(guó)家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，其法定名稱(chēng)為土地使用權(quán)出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱(chēng)為地價(jià)款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。對(duì)有使用期限的出讓的建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格還可以區(qū)分為不同使用期限的價(jià)格，如40年、50年、70年的出讓的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。

　　(三)其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

　　其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。

　　無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值：

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區(qū)分和弄清評(píng)估的是無(wú)租約限制價(jià)值，還是出租****益價(jià)值或承租****益價(jià)值。

　　無(wú)租約限制價(jià)值是指全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。它有時(shí)又稱(chēng)為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。從嚴(yán)格意義上講，完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值不僅是不考慮租賃因素影響的價(jià)值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價(jià)值，是“干凈”的房屋所有權(quán)和“干凈”的某種土地使用權(quán)的價(jià)值。出租****益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。承租****益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。

　　合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對(duì)無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值的大小。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租****益價(jià)值會(huì)小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租****益價(jià)值是正的。如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租****益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租****益價(jià)值是負(fù)的。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：

　　無(wú)租約限制價(jià)值=出租****益價(jià)值+承租****益價(jià)值

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租****益價(jià)值，房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。

　　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格：

　　的幾種價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定："基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。"第三十四條規(guī)定："房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。" 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)值。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 (GB/T l8508-2001)，基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期l3上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期目的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

　　目前對(duì)房屋重置價(jià)格還沒(méi)有規(guī)范的定義，可將其理解為不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如果有了這種房屋重置價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)值，可以通過(guò)該種房屋重置價(jià)格的比較、調(diào)整來(lái)求取。

　　土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格：

　　土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是按照房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的幾種價(jià)格。

　　(一)土地價(jià)格

　　土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊空地，就是指該塊土地的價(jià)格;如果是一塊有建筑物的土地，則是指其中土地部分的價(jià)格，不包含該土地上的建筑物的價(jià)格。

　　(二)建筑物價(jià)格

　　建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的價(jià)格，通常含有該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，與這里所說(shuō)的建筑物價(jià)格的內(nèi)涵不同。

　　(三)房地價(jià)格

　　房地價(jià)格也稱(chēng)為房地混合價(jià)，是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，或者建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，或者土地及其上的建筑物的價(jià)格。該價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，有：

　　房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

　　土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格

　　建筑物價(jià)格=房地價(jià)格一土地價(jià)格

　　但需要指出的是，上述土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格三者的關(guān)系不是機(jī)械的，即不是不論房地產(chǎn)是在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨(dú)立考慮時(shí)都存在著上述關(guān)系，而是指對(duì)同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于只存在土地、建筑物和房地三種基本形態(tài)，所以同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象之中。房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值;在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值;在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。

　　總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)：

　　(一)總價(jià)格

　　總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。它可能是一塊面積為500m2的土地的價(jià)格，一套建筑面積為200m2的高檔公寓的價(jià)格，或一座建筑面積為l0 000m2的商場(chǎng)的價(jià)格，也可能是一個(gè)城市的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　(二)單位價(jià)格

　　單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)字符號(hào)，無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。價(jià)格單位由貨幣和面積構(gòu)成。

　　(1)貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，例如是人民幣還是美元、港幣。在貨幣單位方面，例如是元還是萬(wàn)元。

　　(2)面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營(yíng)業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開(kāi)發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開(kāi)發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同國(guó)家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，如中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)中國(guó)香港習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣一般采用坪。

　　(三)樓面地價(jià)

　　樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是將土地總價(jià)按土地上的建筑物面積(通常為建筑面積)均攤的土地價(jià)格

　　名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格：

　　名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。有多種含義的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格，例如：①未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。在計(jì)算房地產(chǎn)自然增值時(shí)，應(yīng)采用這種含義的實(shí)際價(jià)格。②在買(mǎi)房送裝修、家具、汽車(chē)、車(chē)位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去裝修、家具、汽車(chē)、車(chē)位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的價(jià)值的價(jià)格為名義價(jià)格，減去了裝修、家具、汽車(chē)、車(chē)位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。③在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。④ 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方約定由買(mǎi)方繳納，或者本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方約定由賣(mài)方繳納。這種情況下的成交價(jià)格為名義價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格(或

　　稱(chēng)為正常成交價(jià)格)則是在買(mǎi)賣(mài)'雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

　?、菰诓煌母犊罘绞较?，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格，在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

　　起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)：

　　起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是新建商品房銷(xiāo)售中的幾種價(jià)格。

　　起價(jià)是指銷(xiāo)售新建商品房的最低價(jià)。該價(jià)格通常是最差位置的樓幢和最差的戶(hù)型、朝向、樓層的商品房的價(jià)格，有時(shí)甚至連這種價(jià)格的商品房都不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對(duì)所銷(xiāo)售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的一種價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

　　標(biāo)價(jià)也稱(chēng)為報(bào)價(jià)、掛牌價(jià)、表格價(jià)，是新建商品房銷(xiāo)售者在價(jià)目表上標(biāo)注的不同樓幢、戶(hù)型、朝向、樓層的商品房的出售價(jià)格，即賣(mài)方要價(jià)。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后商品房銷(xiāo)售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。

　　成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。

　　均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平。

　　評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)：

　　評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是房地產(chǎn)拍賣(mài)中的幾種價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人或者表示以該最高價(jià)買(mǎi)受的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的買(mǎi)賣(mài)方式。

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)活動(dòng)中的評(píng)估價(jià)，一般是指為人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)提供參考依據(jù)，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。此外，房地產(chǎn)拍賣(mài)活動(dòng)中還有一種評(píng)估價(jià)，即為競(jìng)買(mǎi)人確定最高出價(jià)提供參考依據(jù)，對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)的投資價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。

　　保留價(jià)也稱(chēng)為拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)。拍賣(mài)分為無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)和有保留價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應(yīng)在拍賣(mài)前予以說(shuō)明。拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)。在有保留價(jià)拍賣(mài)中，保留價(jià)通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評(píng)估價(jià)或者市價(jià)確定的。人民法院對(duì)被查封房地產(chǎn)的拍賣(mài)均采取有保留價(jià)拍賣(mài)方式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：" 拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。"后來(lái)的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》對(duì)確定拍賣(mài)保留價(jià)的規(guī)則作了適當(dāng)修改，其第十三條規(guī)定："拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià);未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。

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