講義:房地產(chǎn)自身因素4.2

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章講義匯總

　　第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

　　房地產(chǎn)實物因素：

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當?shù)耐恋兀绻娣e相差較大，單價會有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

　　4.地基(工程地質(zhì))

　　地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

　　3.建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4.設施設備

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設施設備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6.層高和室內(nèi)凈高

　　人們對建筑物的需要，本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對應于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9.維護情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

　　房地產(chǎn)權(quán)益因素：

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟實力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產(chǎn)估價，應調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關(guān)系的限制。

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權(quán)為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。

　　(二)房地產(chǎn)使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　(三)相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務關(guān)系。特別是從義務方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

　　房地產(chǎn)區(qū)位因素：

　　前面講過，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn)，并對其區(qū)位有一定要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利或社會影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設施較完備位置的房地產(chǎn)，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。

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