講義:估價時點原則5.4
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特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第五章講義匯總
第五章 房地產(chǎn)估價原則
第四節(jié) 估價時點原則
估價時點原則：
估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物變得陳舊過時、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在沒有時間的價值。如果沒有了對應(yīng)的時間，價值就會失去意義。反過來，不可能離開時間來評估估價對象的價值。如果沒有了時間這個前提，價值評估將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求估價必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應(yīng)的時問，稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。
確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。再如，采用市場法估價時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在估價時點的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。
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