講義:最高最佳利用原則5.6

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第五章講義匯總

　　第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　第六節(jié) 最高最佳利用原則

　　最高最佳利用原則：

　　最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象依法最高最佳利用下的價(jià)值。所謂最高最佳利用(highest and best use)，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。

　　除評估在用價(jià)值外，房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則。

　　最高最佳利用必須同時滿足4個條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟(jì)上可行;④價(jià)值最大化。需要指出的是，實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對象的最高最佳利用時，往往容易忽視"法律上允許"這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價(jià)對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

　　最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。尋找估價(jià)對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對象的各種潛在利用方式。

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