講義:市場法概述6.1

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　　特別推薦：2018年房地產估價師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第六章 市場法及其運用

　　第一節(jié) 市場法概述

　　市場法的含義：

　　簡要地說，市場法是根據(jù)與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。與估價對象相似的房地產，也稱為估價對象的類似房地產，簡稱類似房地產，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構等相同或相似的房地產。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產。

　　市場法的本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場法測算出的價值稱為比準價值。

　　由于市場法是利用實際發(fā)生、經過市場“檢驗”的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價值，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結果易于被人們理解、認可或接受。

　　市場法的理論依據(jù)：

　　市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。該原理已在本書第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復。

　　因為房地產價格形成有替代原理，所以估價對象的未知價格(價值)可以通過類似房地產的已知價格來求取。當然也應注意到，在具體一宗房地產交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。但是，只要搜集了較多類似房地產的交易實例，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚硭玫慕Y果，可以作為估價對象價值的最佳測算值。

　　市場法適用的估價對象：

　　市場法適用的估價對象是數(shù)量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用市場法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產開發(fā)用地。

　　下列房地產難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產，如在建工程等。

　　市場法中比較分析的原理和方法，也可用于收益法、成本法、假設開發(fā)法中市場租金、經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、重置價格、房地產價格各個構成部分(如土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等)、開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)經營期等的求取。

　　市場法估價需要具備的條件：

　　市場法估價需要在估價時點的近期有較多類似房地產的交易。房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易較少的地區(qū)，難以采用市場法估價。房地產市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，如可能由于某些原因導致在一段較長的時期內很少發(fā)生房地產交易。

　　在目前房地產交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產交易的真實價格及估價所必要的交易房地產狀況等信息，是運用市場法估價的難點。盡管如此，以下情況不能成為不采用市場法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產的交易，而由于估價機構和估價師沒有努力去搜集交易實例，造成不能采用市場法估價。

　　另外，運用市場法估價需要把可比實例的特殊交易情況，如營業(yè)稅、契稅、交易手續(xù)費等稅費非正常負擔造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常價格;需要把可比實例在成交日期的價格，調整為在估價時點的價格;需要把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。即運用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象價值的差異：①特殊交易情況與正常交易情況不同;②成交日期與估價時點不同

　　市場法估價的操作步驟：

　　運用市場法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例，即搜集大量發(fā)生過交易的房地產及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。②選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例。③對可比實例成交價格進行處理。根據(jù)處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算主要是對可比實例成交價格的表現(xiàn)形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基準。價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例實際而可能是不正常的成交價格進行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調整是對價格“參考系”的調整，即從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”下的價格。“參考系”有市場狀況和房地產狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產狀況調整。因此，該大步驟又分為建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整四個小步驟。④求取比準價值，即把多個可比實例成交價格經過處理得到的多個比準價值綜合為一個比準價值。

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