講義:房地產(chǎn)狀況調(diào)整6.7

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第六章 市場法及其運(yùn)用

　　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義：

　　這種情況)，還應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)值高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要弄清可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況是何時(shí)的狀況?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間，可比實(shí)例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。例如，某個可比實(shí)例是3個月前成交的，成交之后，購買者對它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化。除期貨房地產(chǎn)(如期房)外，可比實(shí)例狀況一般是在成交日期的狀況。估價(jià)對象狀況應(yīng)是需要評估的價(jià)值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。但在本書第五章第四節(jié)"估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則"中看到，也有估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為過去狀況或未來狀況的估價(jià)。在這種估價(jià)情況下，估價(jià)對象狀況就不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況了。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法中的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。但如果可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況有許多相同之處，則需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整相應(yīng)就簡單。因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實(shí)例。

　　(一)實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象實(shí)物狀況下的價(jià)格。

　　(二)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象權(quán)益狀況下的價(jià)格。

　　(三)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象區(qū)位狀況下的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況進(jìn)行直接比較;或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況進(jìn)行間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果是可比實(shí)例狀況比估價(jià)對象狀況好的，則對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整;如果是可比實(shí)例狀況比估價(jià)對象狀況差的，則對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①總價(jià)法和單價(jià)法;②差額法和百分率法;③相加法和相乘法;④直接比較法和間接比較法。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總價(jià)法和單價(jià)法，與交易情況修正的總價(jià)法和單價(jià)法相同。

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