講義:收益法的概述7.1

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　　第七章 收益法及其運用

　　第一節(jié) 收益法的概述

　　收益法的含義：針對本知識點提問? 簡要地說，收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值的方法。具體地說，收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法(yield capitalization)和直接資本化法(direct capitalization)。報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(discounted cash flow analysis，DCF)，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　收益法的理論依據(jù)：針對本知識點提問?收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預(yù)期的合理性。具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)前的價值無關(guān)，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預(yù)測未來收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象的未來收益。

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價值。

　　收益法適用的估價對象：針對本知識點提問? 收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其類似房地產(chǎn)有收益即可。例如，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價。即先根據(jù)有租賃收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用市場法求取該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法估價。

　　收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。

　　資本化技術(shù)常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限等不同進行的價格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計算。另外，收益法還大量用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失的評估。

　　收益法估價需要具備的條件：針對本知識點提問?收益法測算出的價值取決于估價師對未來的預(yù)期。錯誤或非理性的預(yù)期會得出錯誤或偏離實際的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。對未來的預(yù)測通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認(rèn)識作出的，必須以廣泛、深人的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究為基礎(chǔ)。

　　收益法估價的操作步驟：針對本知識點提問?運用報酬資本化法估價一般分為4個步驟：①確定未來收益期限;②預(yù)測未來各期的凈收益;③求取報酬率;④選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。

　　運用直接資本化法估價一般分為3個步驟：①預(yù)測未來第一年的收益;②求取資本化率或收益乘數(shù);③選用合適的直接資本化法公式計算收益價值。

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