講義:成本法概述8.1

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　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 成本法概述

　　成本法的含義：

　　簡(jiǎn)要地說，成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤(rùn))，而是價(jià)格(包含利潤(rùn))。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價(jià)、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費(fèi)用"、"支出"、"代價(jià)"、"投入"等概念時(shí)，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定它們的具體內(nèi)涵。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱為積算價(jià)值。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的價(jià)值使人"看得見"--人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的價(jià)值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

　　成本法的理論依據(jù)：

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣方和買方兩個(gè)角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。如果低于該代價(jià)，他就要虧本。進(jìn)一步來看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于它的成本時(shí)，它就不會(huì)被開發(fā)，除非它的市場(chǎng)價(jià)格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，直到其市場(chǎng)價(jià)格降下來。

　　從買方的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則還不如自己開發(fā)(或者委托他人開發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí)，買方在確定其購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己購(gòu)買一塊相似的土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤(rùn))便是自己愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)還會(huì)考慮折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)已花費(fèi)的代價(jià)(含應(yīng)得利潤(rùn))，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)代價(jià)(包含開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))。因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值便可以根據(jù)重新開發(fā)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取。

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　　成本法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。

　　成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，如評(píng)估某幢住宅樓中某套住宅的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個(gè)“小區(qū)”的平均價(jià)值，然后調(diào)整到“幢”的平均價(jià)值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價(jià)值。采用成本法評(píng)估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價(jià)值，通常也與此類似。

　　成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個(gè)建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，這時(shí)就不宜采用成本法估價(jià)。在這種情況下，對(duì)于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià);對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來估價(jià)。因此，成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　成本法估價(jià)需要具備的條件：

　　運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于"成本加平均利潤(rùn)"是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個(gè)因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤(rùn)激勵(lì)的作用下會(huì)出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價(jià)格下降一開發(fā)利潤(rùn)率降低一開發(fā)投資減少一開發(fā)量縮減一供給減少一價(jià)格上漲一開發(fā)利潤(rùn)率上升一開發(fā)投資增加一開發(fā)量增加一供給增加一價(jià)格下降……

　　顯而易見，如果不是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，或者沒有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤(rùn)，，而上下波動(dòng)，趨向于"成本加平均利潤(rùn)"。當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格可能大大高于開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格可能大大低于開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開愛成本高，并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定高;房地產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，還是從一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段"悲慘"局面。

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