講義:現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法9.3

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章講義匯總

　　第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

　　第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義：

　　房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;二是計(jì)算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流人量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流人，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　(1)對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上(直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價(jià)值，要把預(yù)測(cè)的在未來(lái)發(fā)生的各項(xiàng)收入和支出都折算到2008年8月15 日。如果預(yù)測(cè)該項(xiàng)目2011年8月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5000元/m2，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000元/m2折現(xiàn)到2008年8 月15日，即在2008年8月15日來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為：

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)：

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算出的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能并不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求"先知先覺"，具體需要做到3點(diǎn)：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

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