2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》備考題2

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　　某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán),擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m2的辦公樓項(xiàng)目,建設(shè)期為2年,準(zhǔn)備采用"滾動(dòng)開發(fā)"的方式.該開發(fā)商的初始資本金為300萬元,項(xiàng)目總投資為1000萬元.第1年項(xiàng)目投資為600萬元,其中資本金200萬元,銀行貸款為400萬元,利率為10%,期限為2年,按年單利計(jì)息,期末1次還清本息.第1年該辦公樓預(yù)售了400m2,預(yù)售均價(jià)為8000元/m2.第2年項(xiàng)目投資400萬元;全部以自有資金的形式投入.第2年該辦公樓預(yù)售了600m2,預(yù)售均價(jià)為7800/m2.項(xiàng)目竣工時(shí),開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營.假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率.假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變,出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30%.若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)商在年初,收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末)(12分)

　　參考答案

　　第一種解法:

　　(I)設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年:年初支出200萬元;年末收入400×8000=320萬元

　　第2年:年初支出400萬元;年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480萬元

　　第3年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6～50年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)凈現(xiàn)值=0時(shí),可求得最低月租金水平:

　　0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m2

　　第二種解法:

　　(1)設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年:年初支出200萬元;年末收入400× 8000=320萬元

　　第2年:年初支出400萬元;年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480萬元

　　第3年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年來:凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6～50年末:凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)投資的現(xiàn)值=收益的現(xiàn)值:

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m2

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