2018年房地產估價師《案例分析》試題專練(3)

　　案例一：

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權在(　)。

　　A.政府房地產管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　答案：B

　　2.評估時依據(jù)的建筑面積應為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　答案：D

　　解析：

　　因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

　　3.該公司委托評估應選擇(　)。

　　A.房地產管理部門

　　B.資產管理部門

　　C.有資格的房地產估價機構

　　D.驗資機構

　　答案：C

　　案例二：

　　甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。

　　問題：

　　若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

　　參考答案：

　　1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。