2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量

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影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要力量包括：

(一)金融業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變化。金融和資本市場(chǎng)的支持，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且隨著房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)投資工具的創(chuàng)新，這種影響力還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

(二)信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業(yè)之間的相對(duì)距離，推動(dòng)了不同地域消費(fèi)品的交流，降低了全社會(huì)的溝通成本和時(shí)間成本。這無(wú)疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。

(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

2016年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到了48.2%，北京、上海、廣東第三產(chǎn)業(yè)增加值比重均超過(guò)了全國(guó)平均水平，分別達(dá)到了77.9%、64. 8%和49.1%。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等.促進(jìn)了人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變，居家辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、跨區(qū)域甚至跨國(guó)服務(wù)采購(gòu)與外包等模式的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)空間服務(wù)需求特點(diǎn)發(fā)生了重大改變。

(四)人文環(huán)境的變化

社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

(五)自然環(huán)境的變化

城市環(huán)境污染、農(nóng)村人口大量涌入城市所產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

(六)政治制度的變遷

住房問(wèn)題的社會(huì)政治性特征，使各國(guó)政府都將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)住房政策中關(guān)于提供公平住房機(jī)會(huì)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)的目標(biāo)，政府會(huì)根據(jù)不同時(shí)期住房問(wèn)題的特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融政策、稅收政策、市場(chǎng)規(guī)制政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行不同程度的干預(yù)。