2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：房地產(chǎn)市場的參與者

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房地產(chǎn)市場的參與者

房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的交易雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。這些參與者分別涉及房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程中的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。下面按照在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中所涉及的角色的大致順序，逐一予以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人員或機構(gòu)的參與。

(一)土地所有者和當前土地使用者

不管是主動的還是被動的，土地所有者和當前土地使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。我國城市土地屬于國家所有，地方政府作為國有土地所有者的代表是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場，各地政府土地出讓的數(shù)量、時序、用途結(jié)構(gòu)和空間分布，極大地影響著當?shù)赝恋厥袌龊头康禺a(chǎn)市場的運行。由于政府借助土地儲備制度同時控制了土地征收和開發(fā)活動，使當前土地使用者的影響更多的局限于土地收購、征收和土地開發(fā)過程。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對土地開發(fā)的影響也就越大，因土地儲備機構(gòu)或其授權(quán)的

開發(fā)商要逐一與他們談判收購、征收、安置、補償方案，遇上“釘子戶”不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加土地開發(fā)的成本。

(二)開發(fā)商

開發(fā)商從項目公司到大型集團公司有許多類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是銷售還是作為一項長期投資。許多中小型開發(fā)商是將開發(fā)的物業(yè)銷售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商的規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。

開發(fā)商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的物業(yè)類型(如寫字樓或住宅)或在某一特定的地區(qū)進行開發(fā)有專長，而另外一些開發(fā)商則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的物業(yè)類型和地域上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風格也有較大差異：有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售以及物業(yè)管理，均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務(wù);而有些開發(fā)商則全由自己負責。

(三)政府及政府機構(gòu)

政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從取得建設(shè)用地使用權(quán)開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道 獲取建設(shè)用地使用權(quán)、投資項目核準或備案、規(guī)劃許可、開工許可、市政設(shè) 配套設(shè)施使用許可、銷售許可和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。

房地產(chǎn)投資者對政府行為而引致的影響相當敏感。房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用作“經(jīng)濟調(diào)節(jié)器”，需要不時的“加速”或“制動”;與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費收入數(shù)額巨大，是地方政府財政收入的重要來源;對房地產(chǎn)的不同占有、擁有形式，反映了一個國家的政治取向。

(四)金融機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金·即用于支付開發(fā)費用的中短期資金或“開發(fā)貨款”，以及項目建成后用于支持購買者的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和使用過程均需大量資金支持，沒有金融機構(gòu)參與并提供融資服務(wù)，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。

(五)建筑承包商

房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴展并同時承擔附加的一些開發(fā)風險，如取得建設(shè)用地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔的風險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴展到整個開發(fā)過程并承擔與之相應(yīng)的風險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便承包商同時兼做開發(fā)商的角色，其對房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤水平的要求也相對較低，因為其承擔工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來一定收益。

(六)專業(yè)顧問

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當復雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問包括：

1.建筑師

在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問題等。

2.工程師

房地產(chǎn)開發(fā)中需要結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進行結(jié)構(gòu)、供暖通風、給排水，強電弱電系統(tǒng)等的設(shè)計工作外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作。

3.會計師

會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務(wù)狀況。

4.造價工程師或經(jīng)濟師

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)。其主要負責：(1)工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算;(2)工程招標階段1二程標底的編制;(3)工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程結(jié)算。

5.房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。估價師在就某一宗房地產(chǎn)進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員主要是利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，促進買賣雙方達成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務(wù)。當房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為房地產(chǎn)企業(yè)就新開發(fā)項目或舊有房地產(chǎn)進行租售服務(wù)時，往往承擔了房地產(chǎn)代理的角色，需要協(xié)助委托人制定與實施營銷與租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格、實施租售過程的管理。

6.律師

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程均需律師參與，為有關(guān)委托人提供法律服務(wù)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開發(fā)項目或合作機會的過程中，往往先委托律師提供“盡職調(diào)差報告”;開發(fā)商在取得建設(shè)用地使用權(quán)、發(fā)包建筑工程、進行融資安排以及租售物業(yè)等環(huán)節(jié)，需要鑒訂一系列的合同或協(xié)議，而這些合同或協(xié)議在簽署前，通常都需要通過企業(yè)內(nèi)部律師或外部簽約律師的事先審查。

(七)消費者或買家

每一個人和單位都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實或潛在的消費者。因為人人都需要住房，每個單位都需要建筑空間從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當?shù)馁Y金，換取擁有或使用房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。