2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》估價(jià)所需資料清單

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估價(jià)所需資料清單

房地產(chǎn)估價(jià)所需資料包括魯托人提供的和估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師收集應(yīng)掌握的影響房地產(chǎn)價(jià)格的所有資料。房地產(chǎn)估價(jià)所需資料主要包括：1)反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料;2)估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;3)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料;4)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。

(一)反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料

1.估價(jià)對(duì)象土地方面的資料

(1)土地區(qū)位狀況：即坐落，四至，與城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

(2)土地實(shí)物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況等;

(3)土地開發(fā)程度：即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整程度狀況;

(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實(shí)際用途，四至，面積，土地級(jí)別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書號(hào)，國(guó)有土地使用證編號(hào)，登記時(shí)間，地籍圖號(hào)，宗地號(hào);

(5)土地權(quán)利狀況：土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭(zhēng)議，是否為共有等狀況;

(6)土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

(7)土地使用管制狀況：城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。

2.估價(jià)對(duì)象建筑物方面的資料

(1)建筑物的三維空間位置;

(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、出租面積;

(3)層數(shù)及總高，層高;

(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱;

(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度;

(6)產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號(hào)，是獨(dú)有、共有、還是建筑物區(qū)分有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭(zhēng)議，是否違章建筑等;

(7)利用狀況：法定用途，實(shí)際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。

(二)估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、利潤(rùn)率、收益率等資料

這類資料主要通過市場(chǎng)調(diào)查收集，主要包括：相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料，租賃實(shí)例資料，空置實(shí)例資料，收益實(shí)例資料，租賃價(jià)格實(shí)例資料，建安造價(jià)資料，房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤(rùn)率資料，基準(zhǔn)地價(jià)資料，路線價(jià)資料，資本化率、報(bào)酬率、折現(xiàn)率資料、銷售費(fèi)用率等估價(jià)參數(shù)資料，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期資料等。

(三)估價(jià)對(duì)象財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息資料

是指應(yīng)由估價(jià)委托人提供的根據(jù)本單位、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的依據(jù)，如憑證、賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等，其中，會(huì)計(jì)憑證包括原始憑證和記賬憑證，會(huì)計(jì)賬簿包括總賬、明細(xì)賬、固定資產(chǎn)卡片等;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括月、季、半年、年度報(bào)告以及項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表等。

(四)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料

對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機(jī)構(gòu)、公園、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施資料，市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性，對(duì)外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費(fèi)特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、居民收入等區(qū)域性行政、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價(jià)格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。

(五)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價(jià)、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料，政治安定狀況、城市化等社會(huì)因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、國(guó)際政治對(duì)立狀況、國(guó)際軍事沖突等國(guó)際因素資料。

房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)收集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行核查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。