2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈(zèng)與或其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)人股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房地產(chǎn)價(jià)值較大，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金無論是偏高還是偏低，都會(huì)使轉(zhuǎn)讓和租賃雙方中的某一方遭受較大的經(jīng)濟(jì)損失。義因?yàn)橐话銌挝缓蛡€(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至過去很少參與房地產(chǎn)交易，并且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不夠了解。為避免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受經(jīng)濟(jì)損失，需要房地產(chǎn)估價(jià)為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格或租金提供參考依據(jù)。

例如房地產(chǎn)買賣，對(duì)賣方來說，需要通過估價(jià)了解擬出售的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，或者買方可承受的最高價(jià)、自己可接受的最低價(jià)，以判斷買方的出價(jià)是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當(dāng)定價(jià)，避免定價(jià)過低而遭受損失，定價(jià)過高而難以賣出。對(duì)買方來說，需要通過估價(jià)了解擬購(gòu)買的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，或者賣方町接受的最低價(jià)、自己可承受的最高價(jià)，以判斷賣方的要價(jià)是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當(dāng)出價(jià)，避免出價(jià)過高而遭受損失，出價(jià)過低而得不到?？梢?在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括為賣方確定要價(jià)提供參考依據(jù)，為買方確定出價(jià)提供參考依據(jù)，為買賣雙與協(xié)商成交價(jià)提供參考依據(jù);需要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格也有多種，包括擬買賣的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、買方可承受的最高價(jià)、賣方可接受的最低價(jià)。

再如房地產(chǎn)互換，由于所瓦換的房地產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)、彼此不用找補(bǔ)的情形很少，所以互換雙方通常需要通過估價(jià)了解所瓦換的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)價(jià)差在貨幣上多退少補(bǔ)。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)的情況下，《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為卅資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，桉實(shí)財(cái)產(chǎn)·不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》(2006年8月27日中華人民共和國(guó)主席令第55號(hào))第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，需要評(píng)估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)房地產(chǎn)，然后分配開發(fā)后的房地產(chǎn)或開發(fā)利潤(rùn)的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金(或稱租賃價(jià)格)，而且租賃期間的租金調(diào)整，續(xù)租時(shí)重新確定租金水平，以及承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以獲得多少權(quán)利金(即租賃權(quán)價(jià)格).當(dāng)出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予承租人多少補(bǔ)償?shù)龋残枰康禺a(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。