2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)估價的含義

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第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識

房地產(chǎn)估價的含義

(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

對估價通俗而簡單的理解，就是估價商品或資產(chǎn)、財產(chǎn)的價格或價值。這是任何人都可以做的，不論他估價得是否正確，也不論人們是否相信他估價的結(jié)果。例如，你看上了某個房子或某塊土地，想知道它價值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以詢問親朋好友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業(yè)估價。然而，如果想要獲得科學(xué)準(zhǔn)確、具有公信力、承擔(dān)法律責(zé)任的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價。

房地產(chǎn)不僅是一種重要的資源(如上地)或財產(chǎn)(如房屋)，生產(chǎn)要素(如廠房)或消費品(如住宅)，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對象之一，房地產(chǎn)價格和價值因此成為人們普遍關(guān)注的問題，進而房地產(chǎn)估價不儀是人們有興趣了解以至掌握的知識，而且發(fā)展成了一門學(xué)問和學(xué)科。作為提供專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一個職業(yè)和行業(yè)。由于這種估價活動的專業(yè)性很強，需要估價者具有相應(yīng)的專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗，估價結(jié)果正確與否直接關(guān)系到有關(guān)單位和個人的切身利益，甚至關(guān)系到人民財產(chǎn)安全和社會公共利益，例如，為征收國有土地上單位、個人的房屋確定補償金額提供依據(jù)的估價(以下稱房屋征收評估)，不僅關(guān)系到被征收人的切身利益還關(guān)系到社會穩(wěn)定，為房地產(chǎn)抵押貸款確定貸款額度提供參考依據(jù)的估價(以下稱房地產(chǎn)抵押估價)不僅關(guān)系到信貸風(fēng)險還關(guān)系到金融安全，所以這種估價活動不是任何單位和個人都可以從事的，只能由相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員來從事。

概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：

(1)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成。專業(yè)機構(gòu)是指具有一定數(shù)量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位。專業(yè)人員是指具有估價專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗，專門從事有關(guān)估價活動的個人。

(2)提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價提供的意見不是用直覺或儀憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理。

(3)具有公信力。專業(yè)估價由于是專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

(4)實行有償服務(wù)。專業(yè)估價是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

(5)承擔(dān)法律責(zé)任。專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員要對其提供的估價結(jié)果等專業(yè)意見負(fù)責(zé)，違反有關(guān)規(guī)定的，不僅會被責(zé)令限期改止，還會依法受到行政處罰，承擔(dān)民事賠償責(zé)任，甚至被迫究刑事責(zé)任。

(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

專業(yè)房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。更為具體地說，它是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時問的特定價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

通常把上述概念中的房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和委托人，統(tǒng)稱為估價當(dāng)事人;特定目的，稱為估價目的;公認(rèn)的原則，稱為估價原則;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍Q為估價程序;依據(jù)的有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料.稱為估價依據(jù);合理的假設(shè)，稱為估價假設(shè);科學(xué)的方法，稱為估價方法;特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時問，稱為價值時點;特定價值或價格，稱為價值類型;分析、測算和判斷出的特定價值或價格以及提供的相關(guān)專業(yè)意見，簡稱估價結(jié)果。因此，估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價程序、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價方法和估價結(jié)果，可以說是構(gòu)成房地產(chǎn)估價的必要因素，即房地產(chǎn)估價要素。其中，估價目的、估價列象、價值時點和價值類型是在分析、測算和判斷價值或價格之前需要確定的兒個最主要的要素，因此又稱為估價基本事項。

上述概念中的“分析、測算和判斷”，還可以用估計、估算、推測、測量、計量，度量、評定、判定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價值測量學(xué)。但是，同時使用分析、測算和判斷來表達，要更全面、具體且易于理解。其中，“分析”即價值或價格分析，主要是對影響估價對象價值或價格的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟、社會等因素的分析，對估價對象所在地房地產(chǎn)市場狀況的分析等;“測算”即價值或價格測算.主要是利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象的價值或價格進行計算;“判斷”即價值或價格判斷，主要是根據(jù)測算結(jié)果以及市場行情和估價實踐經(jīng)驗等，對估價對象的價值或價格作出判定。“分析”、“測算”和“判斷”三者之間通常有一定的邏輯關(guān)系，其中“分析”是“測算”和“判斷”的基礎(chǔ).“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

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(三)估價與評估的異同

房地產(chǎn)估價時常稱為房地產(chǎn)評估，也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，估價和評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用，但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，兩者的含義有所不同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活動來說，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確，就是指對價值或價格進行評估。而評估的含義較寬泛，不只是限于對價值或價格進行評估，還可以指查驗?zāi)橙?、某物、某項工作或活動，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

目前，評估一詞還廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多其他評估活動。例如，1990年1 0月31日原國家教育委員會發(fā)布了《普通高等學(xué)校教育評估暫行規(guī)定》?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2007年l0月28日中華人民共和國主席令第74號，簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第四十六條規(guī)定：“省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的組織編制機關(guān)，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門和老師定期對規(guī)劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)向本級人民代表大會常務(wù)委員會、鎮(zhèn)人民代表大會和原審批機關(guān)提出評估報告并附具征求意見的情況。”《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》(2008年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第526號)第三章為“調(diào)查評估”，并規(guī)定“國務(wù)院有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織開展地震災(zāi)害調(diào)查評估工作”，“地震災(zāi)害調(diào)查評估報告應(yīng)當(dāng)及時上報國務(wù)院”?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(2011年1月21日中華人民共和國國務(wù)院令第590號)第十二條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估”。與此類似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值或價格評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險}平估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)政策效果評估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房尾工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價值或價格為曰標(biāo)或最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值或價格評估，或簡稱房地產(chǎn)估價、估值。同理，以其他某個方面作為目標(biāo)或最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或目前還沒有恰當(dāng)?shù)脑~語來準(zhǔn)確表述時，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法性、可行性等進行的調(diào)查、分析和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值或價格評估業(yè)務(wù)。實際七，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值和價格評估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對各種房地產(chǎn)的各種價值和價格進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：

(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價格或購買價款(如通常所說的房價)，把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金(如通常所說的房租)，把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)價值，在土地和建筑物之間進行分配;②把采用成本法測算出的一個住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進行分配;③把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進行分配;④把一宗土地的價值或價格在其上建筑物的各個單位(套)之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分?jǐn)?rdquo;。

(2)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。例如，對房屋進行更新改造、改變用途、增加容積率、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價值提升評估。

(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)。例如，因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價值減損評估。

(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)。例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進行修復(fù)所造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估。

(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如，開展房地產(chǎn)政策法規(guī)咨詢，出具相關(guān)咨詢報告或意見書;對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研(包括房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測等)，提供市場調(diào)研報告;編制房地產(chǎn)項目建議書、可行性研究報告、項目評估報告;開展房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利川分析、房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

上述與房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事，而且是其有能力從事并應(yīng)努力開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

還需要指出的是，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日全國人民代表大會常務(wù)委員會通過，簡稱《資產(chǎn)評估法》)頒布實施后，“資產(chǎn)評估”不僅包括財政部門管理的狹義的資產(chǎn)評估，還包括房地產(chǎn)估價等其他評估領(lǐng)域和評估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則。但由于投資價值等某些價值價格評估，嚴(yán)格地說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價與評估區(qū)分開來，可將《資產(chǎn)評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價，而不包括咨詢性估價。因此。從這個方面看，估價的范圍大，評估的范圍反而小。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

(四)國外和中國港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱呼及定義

國外和中國中國香港、中國臺灣對房地產(chǎn)估價的稱呼及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“The act 0r process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行為或過程)”。歐洲和英聯(lián)邦國家大多稱為Property Valuation。日本和韓國通常稱為不動產(chǎn)鑒定評價，其中日本把不動產(chǎn)鑒定評價定義為“判定不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國中國香港習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國中國臺灣一般稱為不動產(chǎn)估價，通常把不動產(chǎn)估價定義為“依據(jù)影響不動產(chǎn)價值之各種資料，判定對象不動產(chǎn)之經(jīng)濟價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產(chǎn)之價格或租金額之行為。”