2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)

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第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識

房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)：

為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價的內(nèi)涵，還要對房地產(chǎn)估價有下列認(rèn)識。

(一)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

中國在20世紀(jì)80年代恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值’相混淆而引起一些不必要的爭論或產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價值，或?qū)λ欠裼袃r值存在著很大分歧，從而采川了“價格評估”的名稱，而未采用“價值評估”的名稱。

現(xiàn)在嚴(yán)格從理論上來講，價值(value)和價格(price)之間的關(guān)系和區(qū)別是：價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”;價格足價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)，通常因人而異，時高時低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價決策、個人偏好或交易者之問的利害關(guān)系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。因此，為了表述上更加科學(xué)準(zhǔn)確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論一致，便于對外交流溝通，有必要說明房地產(chǎn)估價本質(zhì)E是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

同時需要說明的是，雖然估價本質(zhì)上是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在實(shí)踐中一般是通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，現(xiàn)實(shí)生活中一般不對它們作嚴(yán)格區(qū)別，可以交換使用。此外，實(shí)際中還經(jīng)常需要通過估價活動為賣方確定要價、買方確定出價或買賣雙方協(xié)商成交價等提供服務(wù)，并且價值和價格的種類越來越多。因此，傳統(tǒng)的僅是對價值進(jìn)行評估的觀念也需要更新。

(二)房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價

估價(valuation，appraisal)與通常意義E的定價(pricing)有本質(zhì)不同，是提供關(guān)于價值或價格的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人作出有關(guān)判斷或決策(如確定要價、出價、成交價)提供參考依據(jù)。而定價一般是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或買賣雙方的成交價本質(zhì)上是交易當(dāng)事人自己決定的。交易當(dāng)事人為了特殊目的或需要，可以按照自己的意志.使其要價、出價、成交價低于或高于市場價格或價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其其實(shí)行高地價政策。至于單位、個人特別是親友之問的讓利交易就更不用說了。

再從估價是一種廣義的“定價”米看，雖然價值總的講是一種主觀的東西.估價在表面卜或形式上也是…種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值較大等特性，沒有大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般電很少.許多情況下甚至只有一兩個買家，從而房地產(chǎn)成交價容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響，但是對估價師或某個特定市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定.是客觀的，由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價帥的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)杏房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在.估價師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。估價師在模擬市場給某個估價對象“定價”時，應(yīng)考慮該估價對象的市場參與者足如何思考其價格的，即要模擬該估價對象的市場參與者的思維進(jìn)行估價，避免以自己的好惡來判斷，不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強(qiáng)加給估價對象。

(三)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

人們通常認(rèn)為.估價機(jī)構(gòu)和估價師評估出的價值或價格應(yīng)是在市場上可以實(shí)現(xiàn)的，或者至少“八九不離十”，否則就是估價失誤，井應(yīng)賠償損失。實(shí)際上，估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份發(fā)表對估價劉象價值或價格的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證。但這義不能被誤解為估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表意見，并且可以不負(fù)任何責(zé)任。

在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證件估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。日前，一些法律法規(guī)規(guī)定了估價的法律責(zé)任，例如：

(1)《資產(chǎn)評估法》第五十條規(guī)定：“評估專業(yè)人員違反本法規(guī)定，給委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業(yè)人員追償。”

(2)《中華人民共和國刑法》(201 5年8月29口修正文本)第二自二十九條第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十q?以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處一=年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百二十條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的上管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。”第一百九十八條規(guī)定：“保險事故的鑒定人、證明人、財產(chǎn)評估人故意提供虛假的汪明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。”

(3)《中華人民共和國公司法》(2013年12月28日修正文本，簡稱《公司法》)第二百零七條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷亢接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以F的罰款.并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承押資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外.在其評估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

(4)《中華人民共和國證券法》(2014年8月31日修止文本，簡稱《汪券法》)第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為汪券的發(fā)行、上市、交易等正券業(yè)務(wù)活動制作、出具審計報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏.給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外。”

(5)《國有土地上房尾征收與補(bǔ)償條例》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處l萬元以上3萬元以下罰款，并記人信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的.依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

(6)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》(2015年5月4日修正文本)和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(2016年9月13日修正文本)也規(guī)定了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的法律責(zé)任，在此不一一列舉。

因此，無論是何種性質(zhì)的估價及其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的大小，估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)認(rèn)真對待.勤勉盡責(zé)地去完成。其中，鑒證性估價應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最人的合法權(quán)益”。

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(四)房地產(chǎn)估價不免有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

人們通常會認(rèn)為，不同的估價師對同一估價對象的評估價值(簡稱評估值、評估價)應(yīng)相同，并且為交易提供參考依據(jù)的估價，其評估價值是否正確還應(yīng)采用事后的實(shí)際成交價格米檢驗(yàn)。但存實(shí)際中，不同的估價師對同一估價對象在同一時間的同種價值或價格進(jìn)行評估，得出的評估價值往往有所不同，而且與實(shí)際成交價格常常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。

對估價準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識，主要包括下列幾點(diǎn)：

(1)即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因?yàn)楣纼r總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

(2)所有的評估價值都會有一定程度的誤差.即：評估價值=真實(shí)價值+誤差。估價對象的真實(shí)價值只是理淪上存在，實(shí)際中不可得知，因此評估價值有誤差是不可避免的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具都是有形的實(shí)物.但也不可避免地存在誤差。更何況是估價，在某種意義上它的被測量物是看不見、摸不著的價值或價格，測量工具是無形的估價方法，作為測最結(jié)果的評估價值有誤差也就不難理解了。

(3)不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但這種誤差又要適度。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。但以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確

性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。盡管如此，估價誤差還是要有個度，岡此需要確定一個合理的誤差范圍，上述英同的估價誤差范圍可以借鑒。

(4)判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確件，理論上是把它與真實(shí)價值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。因真實(shí)價值不可得知.出現(xiàn)了替代真實(shí)價值的兩種選擇.一是實(shí)際成交價格，二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。評估價值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格，而實(shí)際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價格不一定是正常成交價格，另外成交日期和評估價值對應(yīng)的R期之間通常有“時間錯位”，因此一般不能直接選川實(shí)際成交價格，而應(yīng)選用合格的估價師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的數(shù)名估價老師或估價老師委員會)對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。如果選用實(shí)際成交價格，則需要對它進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。

(5)即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價依據(jù)是否正確、估價假設(shè)是否合理、估價方法是否適用、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確、估價參數(shù)是否合理等，間接地對估價結(jié)果予以肯定或否定。

為了避免不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的估價結(jié)果出現(xiàn)較大差異，有關(guān)國際估價組織、區(qū)域估價組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或政府部門制定了估價標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則、規(guī)范、規(guī)則、辦法等。例如，國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(International ValuaIion Standards Committee，IVSC)制定了《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》(International ValuatIon standar(1s，IVs)，歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會(TheEuropcan Group of Valuers Associations，TEGOVA)制定了《歐洲估價標(biāo)準(zhǔn)》(European Valuation standards，Evs)o，美同估價促進(jìn)會估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(TheAppraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《專業(yè)估價執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(Uniform Standards 0f Professional Appraisal Practlce，USPAP)，英周皇家特許測量師學(xué)會(Royal InstituLiotl of Chartered Surveyors，RICS)制定了《RlCS估價標(biāo)準(zhǔn)》(RICS Valuation standards)，日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》，中國中國臺灣“內(nèi)政部”制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》，中國香港測量師學(xué)會制定了《物業(yè)估值準(zhǔn)則》(The HKIS Valuation standards on Propenies)，中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》《國有土地上房屋征收評估辦法》等。

(五)房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)

從事估價工作與從事醫(yī)療工作類似，僅有專業(yè)知識不夠，還必須有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)楣纼r對象等請況千差萬別，各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素也不相同，并且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準(zhǔn)確把握和科學(xué)量化，因此房地產(chǎn)價值和價格不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計算出來的。數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，往往也需要估價師根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價方法都是從某個角度或某個方面來測量房地產(chǎn)的價值或價格，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡量采用多種估價方法進(jìn)行估價，就是考慮到不同估價方法的局限性。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整、綜合得出最終的評估價值，這個過程是估價師對估價專業(yè)知識的掌握，對市場規(guī)律的把握以及其實(shí)務(wù)操作能力的體現(xiàn)。最終的評估價值是否正確，也依賴于估價師的判斷力。因此，可以說房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)。

基于上述原因，世界上許多國家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師，不儀應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價專業(yè)知識，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如。中國中國臺灣《不動產(chǎn)估價師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實(shí)際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗(yàn)者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。”

雖然房地產(chǎn)估價也是藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)景化它們對房地產(chǎn)價值和價格的影響，從而不斷增加估價的科學(xué)成分，減少估價的“藝術(shù)”成分。