2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

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第二章房地產(chǎn)市場及其運行

第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

㈠房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

㈡房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：⑴影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯(Time—lag);⑵生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;⑶政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;⑷制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。

㈢傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生;受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張;經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調(diào)節(jié)，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經(jīng)濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

㈣分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念

從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系;就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長;經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經(jīng)濟復蘇不會立即導致新建筑產(chǎn)生)。在一穩(wěn)定可預測的經(jīng)濟環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

㈤房地產(chǎn)市場的自然周期

不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個階段：

⑴第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設項目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復蘇階段的繼續(xù)，對于市場復蘇和增長的預期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

⑵在第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。

⑶第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉(zhuǎn)向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。

⑷第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

(六)房地產(chǎn)市場的投資周期

在市場經(jīng)濟條件下，資本流動對房地產(chǎn)市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流動的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場自然周期。

(七)房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系

房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。