2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)
更新時(shí)間：2018-05-18 12:11:31
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第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行
第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律
三、房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)
1.房地產(chǎn)泡沫及成因
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項(xiàng)目
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內(nèi)容
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概念
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房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)；是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
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成因
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基礎(chǔ)
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土地的稀缺性
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直接誘因
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投機(jī)需求膨脹
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直接助燃劑（必要條件）
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金融機(jī)構(gòu)過度放貸
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2.過度開發(fā)及誘因
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項(xiàng)目
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內(nèi)容
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概念
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也稱過熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
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誘因
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開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差；
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；
開發(fā)資金的易得性
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3.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
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區(qū)別項(xiàng)目
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過度開發(fā)
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房地產(chǎn)泡沫
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是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)
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新增供給的增長(zhǎng)速度超過了需求的增長(zhǎng)速度
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反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
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嚴(yán)重程度和危害性方面不同
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嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落
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在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同
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存在于下降階段
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存在于上升階段
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市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同
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為獲得長(zhǎng)期收益
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短期投資，增加現(xiàn)期的購(gòu)買與圍積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出
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【提示】注意房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別和聯(lián)系。
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