2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展

相關(guān)推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章考點匯總

第一章房地產(chǎn)估價概論

第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展

一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價的地位

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”第五十九條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。

二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度

執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。1993年，建設部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，認定了首批140名房地產(chǎn)估價師。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。

從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試。

2004年8月，內(nèi)地與中國香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認，中國香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得了中國香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。這是內(nèi)地與中國香港最早實現(xiàn)資格互認的執(zhí)業(yè)資格。

三、設定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行政許可

“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設定的行政許可項目(即原第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”)，依法繼續(xù)實施;“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”是國務院決定予以保留并設定行政許可的500項之一(其中第110項)。因此，無論是房地產(chǎn)估價師資格，還是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可。

四、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織

1994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”，2004年7月12日，“中國房地產(chǎn)估價師學會”更名為“中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會”(中文簡稱為中房學，英文名稱為China lnstitute of Real Estate Ap-praisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業(yè)務主管單位為住房和城鄉(xiāng)建設部的全國性社會團體，由從事房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀活動的專業(yè)人士、機構(gòu)及有關(guān)單位自愿組成，依法對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀行業(yè)進行自律管理。

全國各地先后成立了地方性房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

2006年12月25日建設部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(建設部令第151號)。

2005年10月12日建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》(建設部令第142號)。

六、制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關(guān)指導意見

1999年2月12日建設部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

2003年12月1日建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房(20033234號)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，2011年6月3日住房和城鄉(xiāng)建設部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。

2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》(建住房(200638號)。

一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價相關(guān)標準或?qū)嵤┘殑t。2005年11月28日北京市建設委員會發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》。2009年9月10日成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(試行)》。2011年3月22日四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見》。

七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系

比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法是中國內(nèi)地常用的四種估價方法，房地產(chǎn)估價的相關(guān)理念、專業(yè)術(shù)語及其內(nèi)涵等也與國際上的基本一致。

八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務

房地產(chǎn)估價起初主要服務于房地產(chǎn)交易市場管理，防止隱價瞞租、偷漏稅費。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)務包括為了抵押、征收、稅收、司法鑒定、損害賠償、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、清算、資產(chǎn)處置的需要，對土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)的市場價值、投資價值等進行評估。

此外，房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)價值評估為基礎，還提供房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等房地產(chǎn)專業(yè)服務，拓寬了服務領(lǐng)域。

九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場

2000年7月14日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求認真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設部大力推進房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產(chǎn)估價師出資設立的有限責任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。2005年出臺的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。”

十、積極開展了國際交流合作

2006年10月13日中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。國際測量師聯(lián)合會成立于1878年，是聯(lián)合國認可的非政府組織(NGO)，是各國測量師(包括估價師)組織的聯(lián)合會，設有10個專業(yè)委員會(Commission)，房地產(chǎn)估價屬于其中的第9專業(yè)委員會—房地產(chǎn)估價與管理委員會(Valuation and the Management of Real Estate)。

中國目前的房地產(chǎn)估價難度較大，主要表現(xiàn)在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同。城市的土地屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有。國家所有的土地(簡稱國有土地)和農(nóng)民集體所有的土地(簡稱集體土地)適用的政策不同。例如，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。征收集體土地和征收國有土地上單位、個人的房屋的補償不同。③市場上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設用地使用權(quán)等土地使用權(quán)，并且以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)是有使用期限的，以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)一般沒有使用期限的限制。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理，分別進行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書，如土地為《國有土地使用證》，房屋為《房屋所有權(quán)證》，從而土地和房屋的權(quán)屬證書不統(tǒng)一，甚至土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書記載的用途、面積、權(quán)利主體等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規(guī)劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時，從而造成估價對象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清;或者變更登記不及時或違法占地、違法建筑得不到及時糾正、處理，從而出現(xiàn)實際狀況與權(quán)屬證書記載的情況不一致，特別是實際用途、證載用途、規(guī)劃用途不一致。⑥房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。

因此，目前在實際估價中遇到的問題，許多不是估價技術(shù)方面的問題，也不是估價師、估價機構(gòu)以及估價行業(yè)組織所能解決的，甚至不是行政管理部門可以解決的。但是，不論外部環(huán)境如何不盡如人意，估價師和估價機構(gòu)都應在既有條件下勤勉盡責地做好估價工作。