2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習(xí)(4)

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【案例】

某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項目實際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本(注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同)、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托人列支的截至項目停工的各項實際成本費用符合當(dāng)時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值?

【參考答案】

1.錯誤有：①不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算，而應(yīng)

該按照在價值時點的各項費用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費用、建設(shè)成本、銷售費用、銷售稅費和投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項。④投資利息的計息期起點為應(yīng)計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設(shè)期的終點。

2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。