2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之壽命長(zhǎng)久

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第二章 房地產(chǎn)及其描述

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

壽命長(zhǎng)久：

壽命長(zhǎng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對(duì)土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續(xù)性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標(biāo)明的場(chǎng)所、作為空間是永存的。實(shí)際上，只要對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會(huì)發(fā)生磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或較長(zhǎng)時(shí)間的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)耕地來(lái)說(shuō)，如果采用一種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護(hù)，土地在某種意義上也有"毀滅"的可能。