2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之供給有限
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第二章 房地產(chǎn)及其描述
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
供給有限：
土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地(可用的陸地)來講，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继铮瑥亩?quot;制造"出可用的土地。中國中國香港、中國澳門和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實例，如日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種"造地"的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后，占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)，或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r，否則無法享有。
進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)擴(kuò)展;二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。
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