2018年房地產估價師《理論與方法》考前訓練(2)

1、正常成交價格的形成條件不包括(　)。

A、公開市場

B、交易對象本身具備市場性

C、較短的期間完成交易

D、買者和賣者都具有完全信息

【正確答案】C

【答案解析】選項C應該是適當的期間完成交易。參見教材P95。

2、在一般情況下，下列有關房地產價格的描述不正確的是(　)。

A、成交價格圍繞著市場價格上下波動

B、市場價格圍繞著理論價格上下波動

C、在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大的偏離理論價格

D、大波動圍繞著小波動上下波動

【正確答案】D

【答案解析】小波動圍繞著大波動上下波動。參見教材P96。

3、從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于(　)，成本價值趨向于最低賣價。

A、成交價格

B、最低賣價

C、理論價格

D、最高買價

【正確答案】D

【答案解析】從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。參見教材P97。

4、合法利用下，如果現值價值就是最高最佳利用，則現狀價值(　)市場價值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

【正確答案】B

【答案解析】如果現狀利用為最高最佳利用，則現狀價值等于市場價值。參見教材P100。

5、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為800萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款200萬元，同時還有一筆貸款成數為50%，余額為200萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為(　)萬元。

A、200

B、300

C、350

D、800

【正確答案】A

【答案解析】800-200-200/50%=200。要扣除拖欠工程款和已抵押擔保的債權數額(初次抵押貸款余額)。參見教材P102。

6、不屬于其他房地產權利價格的是(　)。

A、地役權價格

B、租賃權價格

C、抵押權價格

D、宅基地使用權價格

【正確答案】D

【答案解析】地役權價格、抵押權價格和租賃權價格合稱為其他房地產權利價格。參見教材P104。

7、下列(　)不屬于按照房地產基本存在形態(tài)劃分的價格。

A、土地價格

B、建筑物價格

C、房地價格

D、樓面地價

【正確答案】D

【答案解析】選項D是按照房地產價格表示單位劃分的價格。參見教材P111。

8、一套建筑面積為100㎡，單價為5000元/㎡的住宅，首期付款20萬元，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8%，則該套住宅的(　)。

A、實際單價為5000元/㎡，實際總價為54萬元

B、實際單價為5400元/㎡，實際總價為50萬元

C、實際單價為5000元/㎡，實際總價為50萬元

D、實際單價為5795元/㎡，實際總價為57.95萬元

【正確答案】C

【答案解析】在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。參見教材P113。

9、一套建筑面積為100㎡，單價為6000元/㎡、總價為60萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20萬元，第二期于第一年年中一次性支付20萬元，第三期于第一年年末一次性支付20萬元，則此房地產的實際單價為(　)元/㎡。(年折現率為8%)

A、6000

B、6850

C、6550

D、5776

【正確答案】D

【答案解析】實際總價為：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76萬元。

實際單價為：57.76萬元/100=5776元/㎡。參見教材P114。

10、人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于市價的(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

【正確答案】D

【答案解析】人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。參見教材P116。