2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為

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第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

第五節(jié) 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析

住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為：

住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者和購(gòu)買(mǎi)者行為，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析的重要內(nèi)容。由于住房兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征，所以住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、影響購(gòu)買(mǎi)行為的主要要素和購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程等行，與一般消費(fèi)品市場(chǎng)有非常大的差異。

很顯然，住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是住宅，其是購(gòu)買(mǎi)的目的是滿(mǎn)足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。由于住宅具有位置固定、價(jià)值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費(fèi)品不同的特點(diǎn)，因此影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素雖然與一般消費(fèi)品基本一致，但影響的方式卻有很大差異。

(1)受“有土斯有財(cái)”等傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人在住房的租買(mǎi)選擇之間更偏重買(mǎi)房，愿意支付住房所有權(quán)溢價(jià);

(2)家庭是住房消費(fèi)的基本單位，購(gòu)房過(guò)程中的區(qū)位選擇、數(shù)量選擇、質(zhì)量選擇和購(gòu)買(mǎi)決策等行為，受包括家庭規(guī)模、家庭生命周期所處階段、家庭收入等家庭特征因素的影響很大;

(3)購(gòu)買(mǎi)住房通常需要住房金融支持，除住房?jī)r(jià)格、家庭收入、家庭財(cái)富積累狀況等一般影響因素外，個(gè)人住房抵押貸款的可獲得性及貸款條件也會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)決策產(chǎn)生重要影響;

(4)住房具有投資特性，購(gòu)買(mǎi)者除了關(guān)注住房的使用價(jià)值外，還非常關(guān)注其投資價(jià)值，購(gòu)買(mǎi)決策受預(yù)期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類(lèi)型投資收益水平的影響;

(5)住房市場(chǎng)存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購(gòu)買(mǎi)行為。