2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

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第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述：

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)：

房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

(1)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這類因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路可能是貶值因素;如果該地帶是倉儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對(duì)某一影響因素或者其變化時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果應(yīng)是向上調(diào)整還是向下調(diào)整。

(2)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。

(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。

(4)有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。

(5)各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素可能會(huì)

變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素可能會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有影響。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)未必如此。

(7)同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在"邊際效用遞減"現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率很低時(shí)，提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大;當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類：

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進(jìn)行細(xì)分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進(jìn)一步細(xì)分。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個(gè)別因素是指僅對(duì)特定的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身狀況因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。

還有一種分類，是將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為房地產(chǎn)自身狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因素和房地產(chǎn)交易情況因素三個(gè)層面。房地產(chǎn)自身狀況因素即房地產(chǎn)自身因素，也稱為房地產(chǎn)狀況因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因素是指房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。房地產(chǎn)交易情況因素是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)交易中的一些特殊因素，如交易者對(duì)交易對(duì)象不了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不熟悉、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。

下面根據(jù)上述第一種分類，對(duì)各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行定性分析。為便于分析，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個(gè)層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨(dú)立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，是假設(shè)其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實(shí)中一般不存在。