2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：通貨膨脹的影響

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第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

通貨膨脹的影響：

對(duì)通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)測(cè)和適當(dāng)收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購(gòu)買(mǎi)力肯定會(huì)下降，因此投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率(或收益率，下同)的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)力的損失。也就是說(shuō)，投資者要提高期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。

從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通貨膨脹率預(yù)測(cè)的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。

由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，因此很難找到一個(gè)特定的折現(xiàn)率來(lái)準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個(gè)目標(biāo)，以使得該折現(xiàn)率的選擇與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，而沒(méi)必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。

還應(yīng)該說(shuō)明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過(guò)供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。通貨膨脹和增值對(duì)未來(lái)的錢(qián)來(lái)說(shuō)有類(lèi)似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失;增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。

在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來(lái)收益現(xiàn)金流時(shí)，可以允許未來(lái)年份營(yíng)業(yè)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))。