2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀:凈收益測算的基本原理
更新時間:2018-07-11 10:29:23
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第七章 收益法及其運(yùn)用
第四節(jié) 凈收益的測算
凈收益測算的基本原理:
針對本知識點(diǎn)提問?運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價,需要預(yù)測估價對象未來各期的凈收益。在實(shí)際估價中,測算凈收益甚至比求取報(bào)酬率更困難,特別是針對不同的估價對象,測算凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些、不扣除哪些。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式,可分為出租和營業(yè)兩大類。據(jù)此,凈收益的測算途徑可分為兩種:一是基于租賃收入測算凈收益,如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn);二是基于營業(yè)收入測算凈收益,如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在英國,將前一種情況下的收益法稱為投資法,后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入,如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價中,只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的,宜通過租賃收人來測算凈收益。因此,基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算,然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。
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