2018年房地產估價師《制度與政策》第五章教材考點：房地產開發(fā)項目轉讓

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第五章 房地產開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

第三節(jié)房地產經(jīng)營管理

房地產開發(fā)項目轉讓：

(一)轉讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成～定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

2.以劃撥方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓;

(2)可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。

1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù);

2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

(二)轉讓程序

《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

為了保護已經(jīng)與房地產開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30日內，到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更，相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設單位的名稱，是否已經(jīng)變更。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令其補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。

備案應當提供的文件，在《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)?，原安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷入。