2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章教材考點(diǎn)：商品房交付使用

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第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

商品房交付使用：

(一)履約按期交房.協(xié)助辦理權(quán)屬登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。對(duì)于期房，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的。商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)合同約定對(duì)面積差異進(jìn)行結(jié)算。

商品房竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)商品房房屋所有權(quán)首次登記，并按照規(guī)定與商品房買受人共同申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

(二)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

1.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的最低保修項(xiàng)目和保修期限如下：

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范嗣的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

2)屋面防水3年;

3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

5)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;

6)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;

7)管道堵塞2個(gè)月;

8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

9)衛(wèi)生潔具1年;

10)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

2.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

2)結(jié)構(gòu)類型;

3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

6)門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng);

7)配電負(fù)荷;

8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。