2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法

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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法：

對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段

(一)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。

風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴

法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。

如本書第一章所述，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)直接影響項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。

(二)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。

1.調(diào)查和老師打分法

該方法主要適用于項(xiàng)目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深老師的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。

2.解析方法

解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。

3.蒙特卡洛模擬法

它是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。