2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：概率分析的步驟與概率確定方法
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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策
第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析
概率分析的步驟與概率確定方法：
在風(fēng)險(xiǎn)分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上都采用了概率分析，來(lái)研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就可以說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀況下的風(fēng)險(xiǎn)程度。
(一)概率分析的步驟
概率分析的一般步驟為：
(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;
(2)選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);
(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;
(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
(二)概率的確定方法
在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率?？陀^概率是在某因素過(guò)去長(zhǎng)期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的各種變動(dòng)因素，常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計(jì)資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的客觀概率來(lái)表達(dá)。在實(shí)踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計(jì)基礎(chǔ)上的主觀概率分布。
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