2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第七章教材考點：不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定

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第七章不動產(chǎn)登記制度與政策

第一節(jié)不動產(chǎn)登記概述

不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定：

(一)不動產(chǎn)登記載體

不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當配備專門的存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施，并定期進行異地備份，具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設(shè)施。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定專人負責管理、永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時補造。

不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明是不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的.除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)生效時間

根據(jù)原因行為不同，不動產(chǎn)物權(quán)生效時間主要分為三種情形。一是法定生效，即根據(jù)法律規(guī)定物權(quán)生效，如《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權(quán)就不需要通過登記的方式來公示所有權(quán)的歸屬。二是，基于法律行為的物權(quán)生效，物權(quán)自記載于不動產(chǎn)登記簿生效。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。如房屋買賣、房地產(chǎn)抵押，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生物權(quán)效力。當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力;依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。三是，基于事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，只要事實行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動也發(fā)生效力。這些事實行為主要有：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。但權(quán)利人基于事實行為取得物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依據(jù)法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

(三)不動產(chǎn)登記信息查詢

不動產(chǎn)登記是以維護不動產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度。不動產(chǎn)登記簿也是為了貫徹物權(quán)公示目的而設(shè)立的。因此，不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當是公開的。從國際慣例上看，不動產(chǎn)登記公開有兩種模式。一是完全公開，是指不動產(chǎn)登記簿完全公開，任何人都可以查詢、復(fù)制登記簿。奧地利、法國、我國中國臺灣采取此種模式。二是有限公開?！段餀?quán)法》頒布前，國土資源部、原建設(shè)部分別頒布了《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》。這兩個辦法根據(jù)登記資料的差異確定了不同的公開原則?！段餀?quán)法》出臺后，確定了權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也沿用了《物權(quán)法》的規(guī)定。“權(quán)利人”，是指不動產(chǎn)的登記權(quán)利人，即在不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬人，如房屋的所有權(quán)人、房屋的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。權(quán)利人可以自己申請查詢、復(fù)制登記資料，也可以委托他人查詢、復(fù)制登記資料。“利害關(guān)系人”，是指與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它不僅包括交易的當事人，也包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。