2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章教材解讀：地租的測(cè)算
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第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/p>
第一節(jié) 地租理論及測(cè)算
地租的測(cè)算：
根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測(cè)算總結(jié)如下：
(1)計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格一農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本一農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本一土地上投入資本的利息一農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。其中，土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購(gòu)置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的。這可以用競(jìng)標(biāo)地租理論來說明。如圖11-3所示，假設(shè)土地上有三種競(jìng)爭(zhēng)性的用途及相應(yīng)的地租支付能力曲線，因?yàn)樵谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下誰支付的地租高，土地就由誰來使用，所以每塊土地都會(huì)由能夠支付最高地租的用途所使用，因此OA段的地租是由用途工的地租支付能力決定的。同理，AB段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力決定的，B點(diǎn)以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力決定的。即使沒有完善的土地市場(chǎng)，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵循此原則。
(3)土地是在最佳集約度下利用的。
(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求。
(5)如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為P，則上述地租計(jì)算公式中的市場(chǎng)價(jià)格=PQ。
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