2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考前沖刺題(2)

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多項選擇題

1、在評估市場價值時，應遵循的原則包括( )。

A、獨立、客觀、公正原則

B、謹慎原則

C、合法原則

D、替代原則

E、最高最佳利用原則

【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義。市場價值評估應遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。參見教材P153。

2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著()假設等進行估價。

A、各方估價利害關系人均是利己并理性的

B、估價人員應“換位思考”

C、估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值

D、估價人員以老師身份反復、精細的權(quán)衡評估價值

E、估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應本著以下假設進行估價：各方當事人均是利己并理性的;其次，估價師應以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值;然后，估價師再以老師的身份來反復、精細地權(quán)衡評估價值。在此基礎上自然就能夠得出一個對各方估價利害關系人來說均為公平合理的評估價值。參見教材P155。

3、土地權(quán)屬證書有( )。

A、《國有土地使用證》

B、《集體土地所有證》

C、《集體土地使用證》

D、《土地他項權(quán)利證明書》

E、《國有土地所有證》

【正確答案】ABCD

【答案解析】 本題考查的是合法原則。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。參見教材P157。

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件( )。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

B、取得土地使用權(quán)證書

C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書

D、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件

E、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 20% 以上

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。

5、最高最佳利用包括( )上的最佳。

A、用途

B、規(guī)模

C、集約度

D、檔次

E、規(guī)劃

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P166。

6、最高最佳利用原則必須同時符合( )標準。

A、法律上許可

B、技術(shù)上可能

C、經(jīng)濟上可行

D、價值最大化

E、公益最大化

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：法律上是否允許;技術(shù)上是否可能;經(jīng)濟上是否可行;價值是否最大化。參見教材P166。

7、下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有( )。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P167。

8、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括( )。

A、在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘精

B、在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D、在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

E、在運用假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是謹慎原則。選項 B 采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值;選項 E 不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P171。