2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章考點：對房地產(chǎn)估價的基本認識

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第一節(jié)　對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義(熟悉)

1.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

客觀合理、令人信服的估價結(jié)果，就需要專業(yè)估價。任何人都可以做的，就是非專業(yè)估價。

專業(yè)房地產(chǎn)估價：由專業(yè)機構(gòu)和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。

專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的五大不同點(考點)：

①由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價人員等條件、專門從事房地產(chǎn)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、專門從事有關(guān)估價活動的個人。

②提供專業(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹?shù)某绦?，采用科學的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

③具有公信力——專業(yè)估價機構(gòu)和專業(yè)估價人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認可或接受。

④實行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

⑤承擔法律責任——責令限期改正、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

【例題·判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔法律責任。參見教材P2。

【例題·多選題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　)。

A.是一種專業(yè)意見 　

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù) 　　

D.承擔法律責任

E.估價作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價：專業(yè)機構(gòu)、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。參見教材P2。

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認的原則(估價原則)，按照嚴謹?shù)某绦?估價程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標準和資料(估價依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價假設(shè))，采用科學的方法(估價方法)，對特定的房地產(chǎn)(估價對象)在特定的時間(價值時點)的特定價值或價格(價值類型)進行分析測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價結(jié)果)。

3.估價與評估的異同

房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進行評估。

房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)估值。

除了房地產(chǎn)估價以外，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)還可以從事：

1)房地產(chǎn)價格和價值分配。如把房地產(chǎn)的總體價值(成交價格或購買價格，包含土地價格和建筑物價格)在其不同部分之間進行分配。

例如：1)把包含土地和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進行分配，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進行分配;2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，然后在各個樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各個宗地間分配;4)高層建筑地價分攤等。

2)價值提升評估業(yè)務(wù)(如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價值減損評估)。

4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)(如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費評估)。

5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

這些房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

二、房地產(chǎn)估價的特點(五點)(重點掌握)

特點1 評估房地產(chǎn)的價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。價值決定價格，估價實際一般是通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值。

特點2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

定價是當事人個人行為。市場營銷學中的4PS，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。

而房地產(chǎn)價值由市場力量決定、是客觀的，由眾多的市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所形成。要排除個別因素。

房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

房地產(chǎn)價值本來就客觀存在，房地產(chǎn)估價師運用估價理論知識和實踐經(jīng)驗，去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

估價師具體模擬房地產(chǎn)市場給某個估價對象“定價”時，需要換位思考，考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析其價格的，模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價，而不是依據(jù)自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。

特點3 房地產(chǎn)估價是提供價值意見，不作價格保證

估價是估價機構(gòu)和估價師以專業(yè)機構(gòu)和老師的身份發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，而不是估價機構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。

不能曲解為估價機構(gòu)和估價師可以不負責任地隨意發(fā)表意見。

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價(或稱公證性估價、證據(jù)性估價)，二是咨詢性估價(或稱參考性估價)。為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的第三方(特別是眾多的不特定第三方)使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)(也稱為房地產(chǎn)司法拍賣)提供參考依據(jù)的估價，通常屬于鑒證性估價。

區(qū)別：鑒證性估價，為第三方使用;咨詢性估價，多為委托人自用。

為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人購買房地產(chǎn)確定出價、出售房地產(chǎn)定價提供參考的估價，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價承擔的法律責任大于咨詢性估價承擔的法律責任。

鑒證性估價應(yīng)“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。

【例題·單選題】下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。鑒證性估價的對象是委托人之外的第三方，而咨詢性估價的對象是委托人自己。參考教材P7。

特點4 估價有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

(必考考點)

不同的估價師對同一房地產(chǎn)在同一時間的同種價值進行評估，得出的評估值往往有所不同，并且與實際成交價格有差異，甚至差異很大;這就產(chǎn)生了估價準確性的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括5點：

①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值=真實價值+誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。不過這個度較難把握。

④判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。

由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格;二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。

評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應(yīng)采用合格的估價師(通常為公認的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價老師)對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。(對比法，復(fù)核)

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、估價參數(shù)是否合理、估價方法是否適用等，間接對其估價結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個：①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(國家標準);②《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》;③《國有土地上房屋征收評估辦法》。

【例題·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9。

【例題·單選題】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　)。

A.掌握的有關(guān)信息不同

B.做出的估價師聲明不同

C.估價對象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值(估價不可避免)。參見教材P8～9。

【例題·判斷題】一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9。

【例題·單選題】從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為正確答案。參見教材P8～9。

本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

特點5 既是科學也是藝術(shù)

估價師在評估房地產(chǎn)價值時，需要將理論方法與實踐經(jīng)驗完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。

【例題·多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術(shù)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價;選項C錯誤，房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證。參見教材P5～10。

三、房地產(chǎn)估價的必要性(熟悉)

1.專業(yè)估價存在的前提——獨一無二、價值量大

一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，通過簡單的比較，便可以得知，就不需要專業(yè)估價。

一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

“完全市場”條件：①同質(zhì)商品;②買者賣者人數(shù)眾多;③進出市場自由;④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;⑤就成交總額而言，單個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者追求總效用最大化，銷售者追求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

不符合任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。

房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

不完全市場，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行替代市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正?；?，促進公平交易，保障當事人合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序。

3.房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較少

房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地產(chǎn)是我國居民保有財富的主要手段和工具之一。

(2)房地產(chǎn)需要估價的情形

房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險等行為。這些活動都需要房地產(chǎn)估價。對房地產(chǎn)估價的需求遠遠大于對其他資產(chǎn)估價的需求。

(3)房地產(chǎn)估價還能提供咨詢顧問服務(wù)，這使得房地產(chǎn)估價行業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。