2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章考點：對房地產(chǎn)估價的各種需要

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第二節(jié)　對房地產(chǎn)估價的各種需要

一、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)。在借貸等民事活動中，為了保障債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)。

商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場競爭和防范風(fēng)險，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價值。

房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。

④抵押期間估價，即對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行重新評估。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的比較價值等進(jìn)行評估。

在實際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)服務(wù)。

——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。

——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價值或價格動態(tài)評估，還可為抵押權(quán)人提供有關(guān)風(fēng)險提示。

——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

包括向抵押權(quán)人提供風(fēng)險提示：

抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保;

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

(負(fù)資產(chǎn)的悲哀)

二、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)

與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，計稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛A(chǔ)的房地產(chǎn)價格差額、增值額等。

為了防止偷逃稅款、避免稅負(fù)不公及說服納稅人，稅務(wù)機關(guān)需要掌握真實的房地產(chǎn)價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估計稅價值，以說服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據(jù)。

中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等5個具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。

教材重點舉了契稅的例子。契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的稅收，其計稅依據(jù)是：

①國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。

②土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。因此，在上述由征收機關(guān)參照市場價格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價為征收機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)。

還舉了土地增值稅、房地產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)的例子。

在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認(rèn)為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)不合理的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)的價值，以說服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據(jù)。

三、房地產(chǎn)征收征用的需要

共性——強制性，要經(jīng)過法定程序，要給予公平補償。

區(qū)別——征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還。“強行購買”;征用是強制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。“強行租用”

記憶要點：實施征收征用，遵循“公共利益原則”，實施補償，遵循“公平補償原則”

補償既包括使用上的補償，也包括實際損失。

——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當(dāng)于租金)+損毀前后的價差”

——被征收用滅失的，補償為“使用上的補償+相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補償”

——被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，補償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價”

產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。

評估時，有時還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強制拍賣房地產(chǎn)，需要評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。

五、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法，而是采取價值分割的方法，也就是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

實物分割后通常要需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。

土地一是在價值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，二是先按照面積平均分割，再根據(jù)分割后各部分的差價進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。

房屋分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實物分割，再根據(jù)它們的差價進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。

這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

(1)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的。

(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的。

(4)因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。

(6)因未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

(8)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

(9)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。

(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

七、房地產(chǎn)保險的需要

房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是保險事故發(fā)生時造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標(biāo)的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補救措施提供參考依據(jù)。

八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價出資、作價入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

九、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費(簡稱出讓金等費用)的行為。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。

在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進(jìn)行估價，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定各種出讓底價(一般是出讓人可接受的最低價)提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價(一般是欲取得土地者可承受的最高價)提供參考依據(jù)。例如，在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報價。

在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應(yīng)價或最高報價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。

在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價格是否可以接受。

十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要(熟悉)

企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

此外，企業(yè)運營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計計量的需要或者有關(guān)監(jiān)管的要求，對其公允價值或市場價值進(jìn)行評估。

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價

(2)房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然驗槠涮峁┮罁?jù)

(3)涉及房地產(chǎn)違紀(jì)違法行為的涉案價值量

(4)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價

(5)國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價

(6)房地產(chǎn)投資信托基金需要的估價