2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的要素

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第三節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)的要素

一、估價(jià)當(dāng)事人

估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對(duì)象。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

(二)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格互認(rèn)、資格認(rèn)定，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。理論知識(shí)+實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)+職業(yè)道德

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費(fèi)。

(三)估價(jià)委托人

估價(jià)委托人是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位和個(gè)人。委托人委托估價(jià)、取得估價(jià)報(bào)告的目的可能是給自己使用(咨詢性估價(jià))，如人民法院委托的司法拍賣估價(jià)報(bào)告是人民法院自己用于確定拍賣保留價(jià);也可能是給特定的第三方使用(鑒證性估價(jià))，如借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會(huì)公眾使用。

有必要弄清估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的區(qū)別和關(guān)系。

估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用者。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，委托人可能是非房屋所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人的貸款人，也可能是以其房地產(chǎn)抵押的借款人，他們都是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人。

要求能聯(lián)系實(shí)際，確定估價(jià)中這幾種身份的關(guān)系。

在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用者。

在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用者，但不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。(注意判斷題)

二、估價(jià)目的

估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。

一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可分為：房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓、租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算，等等。

在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)委托人的具體需要盡量對(duì)上述估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步說明。

不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。

三、估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)，當(dāng)其為租賃權(quán)、地役權(quán)等房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，也稱為被估價(jià)權(quán)益，是指所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

四、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日，是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。

由于同一估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值或價(jià)格，所以必須搞清楚評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。這個(gè)時(shí)間就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定。它可能是現(xiàn)在、過去或?qū)淼哪硞€(gè)時(shí)間，通常為某個(gè)日期。

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評(píng)估價(jià)值在后。

五、價(jià)值類型

價(jià)值類型是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型根據(jù)估價(jià)目的確定。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。

同一估價(jià)對(duì)象的具體某種價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價(jià)目的下的評(píng)估價(jià)，如買賣價(jià)格，評(píng)估價(jià)值，計(jì)稅價(jià)值，彼此之間可能是不相同的。

六類價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最常用的價(jià)值類型。

六、估價(jià)原則

估價(jià)原則是指估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在的反復(fù)估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則;②合法原則;③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則。

但是，在評(píng)估投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值和殘余價(jià)值等比較價(jià)值以外的其他價(jià)值時(shí)，上述原則不是全部適用，應(yīng)根據(jù)價(jià)值內(nèi)涵和估價(jià)目的，從上述原則中選擇適用的估價(jià)原則，并可增加其他適用的估價(jià)原則。如評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值不適用最高最佳利用原則，而評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。

七、估價(jià)程序

估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托;②確定估價(jià)基本事項(xiàng);③制定估價(jià)作業(yè)方案;④搜集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫估價(jià)報(bào)告;⑨審核估價(jià)報(bào)告;⑩交付估價(jià)報(bào)告;(11)保存估價(jià)資料。

通過估價(jià)程序可以看到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目開展的全過程，可以了解一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。

八、估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)是指作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。它主要包括四個(gè)方面的文件、資料：一是有關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策。

二是有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。三是估價(jià)委托書和委托人提供的估價(jià)所需資料。四是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線(最低要求)。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部適用。

九、估價(jià)假設(shè)

估價(jià)假設(shè)是指針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。例如，在評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該土地的容積率或用途等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對(duì)其作出的合理假定。

合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。

其作用(2個(gè))：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。

十、估價(jià)方法

房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)采用科學(xué)的方法進(jìn)行測(cè)算，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀推測(cè)。三種基本估價(jià)方法，即比較法(也稱為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法(也稱為重置成本法、重建成本法)。此外，還有一些其他估價(jià)方法，包括假設(shè)開發(fā)法(也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法)、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法(也稱為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)、長期趨勢(shì)法等。

每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件。它們有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用于同一估價(jià)對(duì)象，如商品住宅、寫字樓一般可同時(shí)采用比較法、收益法和成本法估價(jià)，以相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同的估價(jià)方法有時(shí)是互補(bǔ)的，如特殊廠房一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法估價(jià);待開發(fā)的土地一般不適用成本法估價(jià)，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法估價(jià);在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

十一、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果是指通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價(jià)結(jié)果通常對(duì)委托人很重要，委托人可能對(duì)估價(jià)結(jié)果有所期望，甚至設(shè)法進(jìn)行干預(yù)。

但對(duì)鑒證性估價(jià)來說因要求其客觀公正，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”;不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行;更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。

還需要說明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在比較上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果有問題，而可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)比較狀況和估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。